Банкротство застройщика при долевом строительстве что делать в такой ситуации

Главное по теме: "Банкротство застройщика при долевом строительстве что делать в такой ситуации" с точки зрения профессионалов. Предлагаем статью с комментариями и выводами.

Банкротство застройщика: как дольщику защитить свои права

Генеральный директор ООО «Юридическая компания «Деловой дом»,
к. ю. н., доцент

специально для ГАРАНТ.РУ

Резонансных дел о банкротстве строительных организаций в последнее время становится все больше, растет и количество обманутых дольщиков, отстаивающих свои законные интересы и пытающихся вернуть вложенные в неудавшееся строительство денежные средства. В связи с обострившейся ситуацией на первичном рынке жилья особое значение приобретают вопросы защиты прав граждан-участников строительства.

Урегулирование правоотношений, возникающих из банкротства застройщика, нашло свое отражение в параграфе 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). К категории участников строительства относятся граждане, коммерческие организации и публично-правовые объединения.

Финансирование строительства многоквартирного дома порождает возникновение у субъекта, его осуществившего, прав на жилое помещение в данном объекте. При признании застройщика банкротом осуществление данного права в большинстве случаев невозможно, в связи с чем участник строительства вправе требовать возврата вложенных денежных средств.

Предусмотренный Законом о банкротстве для граждан статус участника строительства позволяет им использовать ряд преимуществ, которые недоступны иным кредиторам, тем самым законодатель усиливает защиту прав граждан – участников строительства, выделяя их в особую группу кредиторов. Среди привилегий, предоставленных участникам строительства для наиболее эффективной защиты их нарушенных прав, можно выделить следующие:

возможность выбора формы выражения требований к застройщику (денежная либо передача жилого помещения). При этом объем предоставляемой государством защиты не зависит от того, какие требования предъявлены;

погашение требований осуществляется в третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая очередь;

участники строительства могут проводить свое собственное собрание кредиторов с отдельными полномочиями, на котором только они имеют право голоса;

участникам строительства предоставлена возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;

необходимость одобрения решения о заключении мирового соглашения не менее чем 3/4 голосов участников строительства включенных в реестр требований кредиторов также свидетельствует об их значимом положении в сложившейся ситуации банкротства;

требования о передаче жилых помещений могут быть удовлетворены несколькими способами в зависимости от степени завершенности многоквартирного дома, о чем я расскажу далее.

Для того чтобы добиться удовлетворения имеющихся к застройщику требований, гражданам – участникам строительства, как и иным кредиторам, необходимо включить их в реестр требований кредиторов.

В ситуации банкротства застройщика при наличии возможности выбрать форму предъявления требований к застройщику реестр требований кредиторов включает в себя еще один так называемый «подреестр» – реестр требований о передаче жилых помещений, который является составной частью основного реестра и образует с ним единое целое. Определяющим моментом при рассмотрении вопроса о включении требований в реестр кредиторов является срок предъявления денежных требований. В случае введения в отношении должника процедуры наблюдения такой срок составляет 30 дней с даты публикации сообщения, а в случае признания должника-застройщика банкротом и введении конкурсного производства – в течение двух месяцев с даты публикации сообщения (ст. 142 Закона о банкротстве). Пропуск срока влечет оставление заявленных требований «за реестром», что ставит под сомнение реальность их удовлетворения.

В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, говорить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.

Так, суды считают, что участники строительства, предъявившие неденежные требования о передаче жилых помещений, не являются кредиторами и не относятся ни к одной из очередей кредиторов, требования которых подлежат удовлетворению за счет имущества должника (ст. 2, ст. 201.9 Закона о банкротстве). Специальный порядок погашения неденежных требований участников строительства установлен ст. 201.10-201.11 Закона о банкротстве)» (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2012 г. № 07АП-2689/10(103) по делу № А45-9663/2009, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2013 г. по делу № А46-14935/2011, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2012 г. по делу № А46-5011/2009, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2013 г. по делу № А57-5725/10, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2012 г. по делу № А57-5725/2010).

Здесь же уместно упомянуть о возможности изменения участниками строительства формы заявленных требований, фактически возможности перехода из одного реестра в другой. Стоит иметь в виду, что однозначной позиции судов по данному вопросу нет, в связи с чем заявление такого требования всегда рискованно для участника строительства.

Некоторые суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требование о передаче жилых помещений прямо не следует из закона. Поскольку реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра кредиторов, то, включив свои требования в один из них, заявитель уже реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 декабря 2014 г. № Ф03-5086/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 ноября 2014 г. № Ф03-4359/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2013 г. по делу № А67-4252/2010). Наряду с названной позицией существует и иная – заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр. Несмотря на то, что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к участникам строительства, выносятся они не часто (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2014 г. года по делу № А55-19659/2009, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2014 г. по делу № А41-7785/09, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 8 апреля 2013 г. по делу № А32-30801/2011 (оставленное в силе Определением ВАС РФ от 17 июля 2013 г. № ВАС-6334/13), Определение Арбитражного суда г. Москвы от 11 февраля 2015 г. по делу № А40-27589/08-74-86″Б»).

Включение требований в реестр требований кредиторов лишь промежуточная цель для участника строительства, конечной, безусловно, является удовлетворение заявленных требований в виде возврата вложенных денежных средств либо предоставления жилого помещения. Погашение требований о передаче жилого помещения может быть произведено несколькими способами:

путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предусмотрен ст. 201.10 Закона о банкротстве и предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. Строительство дома завершают граждане своими силами;

путем передачи жилых помещений. Детальное изложение особенностей такого погашения представлено в ст. 201.11 Закона о банкротстве. Данный способ применим при полной готовности объекта, то есть при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

Читайте так же:  Документы для возмещения больничного через фсс

привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта (ст. 201.15-1-201.15-2 Закона о банкротстве). Данный способ является новшеством законодательства о банкротстве, поскольку введен ст. 12 Федерального закона от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и начал действовать лишь с 29 декабря 2015 года. Институт привлечения нового застройщика представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.

Граждане также могут погасить имеющиеся у них требования путем признания права собственности на конкретное жилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). В законе отмечены два условия, соблюдение которых необходимо для признания судом права собственности на определенное жилое помещение. Во-первых, застройщиком должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Во-вторых, и застройщиком, и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). Если передаточный акт (иной документ о передаче квартиры) был подписан после даты принятия заявления о признании застройщика банкротом, то исход дела зависит только от благосклонности суда и квалификации юриста-представителя. Дело в том, что правовых норм, которые бы регулировали такой случай, на сегодняшний день нет. Нужно отметить, что судебная практика по таким ситуациям складывается пока в пользу участников строительства, поэтому имеется шанс на благоприятное разрешение такого вопроса (Постановление ФАС Поволжского округа от 17 октября 2013 г. по делу № А55-13551/2010, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2013 г. по делу № А57-26869/09).

Следует также обратить внимание на существование альтернативного способа защиты прав обманутых дольщиков (ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Поскольку изначально органы местного самоуправления, выдав разрешение на строительство застройщику, признали его надежность, то в случае его банкротства государство готово понести ответственность за произошедшее несоответствие. Участники строительства имеют возможность обратиться к органам исполнительной власти субъекта для удовлетворения указанных в договоре участия в долевом строительстве либо ином договоре требований, направленных на получение жилого помещения. Для этого необходимо включиться в общефедеральный реестр, правила включения в который содержатся в Приказе Минрегиона России от 20 сентября 2013 г. № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

Резюмируя, отмечу, что способов защиты прав граждан-участников строительства на сегодняшний день предусмотрено много, они действительно являются рабочими и совершенствуются законодателями в связи с обострением экономической ситуации. Гражданам – участникам строительства следует действовать в соответствии с требованиями закона, соблюдать сроки и условия, определенные законодателем. Это значительно упростит процесс восстановления нарушенных прав.

ВС РФ: дольщики апартаментов не смогут просить у застройщика-банкрота передачи им помещений в натуре

AndrewLozovyi / Depositphotos.com

Верховный Суд Российской Федерации «разгромил» юридическую схему в защиту дольщиков-приобретаталей нежилых помещений, в том числе апартаментов, в банкротствах застройщиков: признать право собственности на долю в недострое в суде общей юрисдикции, а потом «предъявиться» в реестр кредиторов, хотя и с денежным эквивалентом своего права, но без отказа от исполнения ДДУ и с требованием о передаче помещения (Определение ВС РФ от 14 февраля 2019 г. № 308-ЭС18-15980, Определение ВС РФ от 19 февраля 2019 г. № 4-КГ18-92). ВС РФ указал, что после введения банкротной процедуры в отношении застройщика предъявлять такие требования можно только в арбитражный суд, который должен трансформировать его в денежное и залоговое с потерей любых надежд на получение своего апартамента от застройщика (в отличие от жилых помещений).

При этом ВС РФ специально подчеркнул следующее:

По вопросу о том, в какой суд дольщику следует обращаться с требованием о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде конкретного нежилого помещения (доли в праве собственности на весь недострой), ВС РФ указал следующее:

Права дольщиков по закону в случае банкротства застройщика

Банкротство застройщика – это крах денежных средств дольщиков, участников в стройке жилья. Человек, вкладывая средства, рассчитывает получить желаемое, но часто компания объявляет о банкротстве, что приводит граждан в сложную ситуацию. Аспект такого развития событий заставил внести ряд изменений в действующее законодательство, чтобы физические лица могли себя обезопасить, выйти из спорной ситуации с минимальными потерями.

Застройщик имеет финансовые обязательства, которые прописываются в документах сделки.Что делать дольщику? Важный вопрос, от которого зависит успех решения проблемы.

Банкротство

Банкротство застройщиков зависит от аспектов, которые имеют разную направленность.

Главные принципы решения такой проблемы:

  • открытость процесса для участников;
  • законность;
  • предоставление возможности участникам отстаивать свои права в суде.

Так дольщик может самостоятельно влиять на разбирательство по делу. Без заявления и пакета документов учитываться их права не станут.

Закон о банкротстве застройщика, возможностях отстоять свои права обманутым вкладчикам вышел в 2007 г. Разбирательствами по каждому делу занимается специально созданная комиссия, сбор информации занимает много времени.

Банкротство – это невозможность физического или юридического лица выполнять свои обязательства перед кредиторами. Факт подтверждается судебной инстанцией.

Важно определить причины, по которым девелопер потерял средства.

Указанный перечень причин не закрыт, существует ещё ряд причин, по которым застройщик теряет средства.

Действия дольщиков, участников стройки при банкротстве застройщика должны иметь юридическое подспорье. Грамотная защита своих интересов в суде окажет положительное влияние на исход дела. Из-за длительного процесса решения каждого дела возможны уточнения и дополнения по делу.

Как узнать о банкротстве застройщика

Права дольщиков выражаются в знании о банкротстве застройщика, которому они доверили свои деньги. Процедура юридического определения несостоятельности имеет особенности. Застройщик с готовым пакетом бумаг обращается в арбитражный суд, оформляет прошение на рассмотрение дела.

По результатам застройщику фиксируют финансовую несостоятельность. Он обязуется внести эти сведения в единый федеральный реестр о банкротстве и сообщить в прессу.

После этой процедуры в суде назначается арбитражный инспектор по рассматриваемому делу. Он на протяжении 5 рабочих дней оповещает участников, дольщиков о банкротстве. Инспектор предоставляет информацию о возможных претензиях к застройщику в суде. Обманутый участник собирает необходимые документы, подаёт прошение в арбитражный суд, где и открывают новое дело по данному вопросу.

Читайте так же:  Порядок и сроки перечисления выплат при увольнении

Сведения о том, что застройщик обанкротился, располагаются на следующих ресурсах:

  • официальный сайт налоговой инспекции;
  • единый федеральный реестр;
  • печатные издания, СМИ.

Ещё один способ узнать о несостоятельности девелопера – услышать от него самого.

Оглашение о финансовой несостоятельности – это обязательное условие арбитражного суда. Сведения находятся в открытом доступе, за их изменениями можно следить. Легальность процесса банкротства должна освещаться в печатных изданиях, на телевидении, в обратном случае застройщику грозит ответственность за сокрытие фактов.

Признаки банкротства

Банкротство застройщика – несостоятельность оплачивать счета кредиторам по признанию арбитражного суда. Главным признаком выступает оформление личного дела и признание арбитражным судом его неплатёжеспособности.

Для начала судебных разбирательств обязательно наличие признаков:

  1. Сумма долга юридического лица должна составлять более 100 тысяч рублей. Физическое лицо считается несостоятельным, если задолженность составляет 10 тысяч рублей. Сумма общая, берётся во внимание задолженность перед несколькими участниками. Общий размер долга должен превышать показатель установленного минимума, в обратном случае суд не будет разбираться с делом.
  2. При просроченной оплате более чем в три месяца, кредитор обращается в судебные инстанции для разбирательств.
  3. Ситуация, когда долг не погашается на протяжении 30 календарных дней.

Указанные признаки обязательны для признания девелопера несостоятельным.

Особенности банкротства фиксируются специальной комиссией по результатам решений суда. Ситуация, когда признаки финансовой несостоятельности замечены руководящими личностями, должна иметь огласку. Участники, дольщики информируются в обязательном порядке. Признаки легко определить, они имеют документальное основание.

Процедура банкротства в строительной компании

Процедура банкротства застройщика регулируется арбитражным судом. В обязательном порядке при подаче заявления в суд следует указать свой статус застройщика.

Особенности банкротства заключаются в следующем:

  • начальная ликвидация, которая проходит после разорения или по согласию самого застройщика;
  • оформление прошения в арбитражный суд;
  • результат судебных разбирательств, начало процесса наблюдения;
  • передача дел на места проживания участников, дольщиков или на юридический адрес обанкротившегося девелопера;
  • запрет на передачу обанкротившегося объекта для хозяина;
  • в течение 5 рабочих дней хозяин обязуется оповестить о банкротстве;
  • передача недвижимости пайщикам, если сумма не превышает стоимость недвижимости свыше 5 %;
  • полная ликвидация.

Банкротство строительной компании предполагает определение сделок по недвижимости недействительными. Объект переходит в хозяйственное владение, при этом регистрируется переход права.

[3]

Судебным решением определяется внешний контроль, инспекторы из данной категории проводят глубокий анализ фирмы, а также пути выхода из кризиса. В теории процедура – поиск выхода из критической ситуации, новых решений, привлечение дополнительных средств.

На самом деле реальных способов выхода найти сложно, практически невозможно, поэтому данный пункт считают формальностью. Инспектор из внешнего управления пишет отчёт о проведённой работе с необходимыми рекомендациями. За это время компания влезает в большие долги, для дольщиков денежных средств не остаётся.

Банкротство застройщика занимает от 1 до 2 лет, процедура начинается с подачи прошения в арбитражный суд. Для выполнения денежных требований участников стройки следует пройти процедуру регистрации, предусмотренную законодательством.

Банкротство застройщика при договоре о долевом строительстве, что делать?

Если застройщик объявил себя банкротом, последствия для дольщиков печальные. Но существует закон о банкротстве, который содержит правовые нормы, по защите вкладчиков. Обанкротившиеся дольщики – это не просто граждане, а участники стройки по составленному договору, наличие которого предполагает преимущества.

Указанный закон рассказывает об остальных привилегиях, присущих для участников строительства.

Реестр кредиторов – это правомерный документ, который определяет закономерность требований участников стройки. Получить компенсацию можно, подав прошение и зарегистрировав свои требования в едином реестре. Дольщики – это основные участники стройки, поэтому они находятся в 3 очереди, остальные участники в 4.

Законодательство РФ защищает права пострадавших дольщиков при банкротстве. Закон о банкротстве содержит параграф 7, в котором описана процедура защиты интересов и средств вкладчиков. Но для того, чтобы процесс начал действовать, необходимо подать прошение и зарегистрироваться в реестре.

Что делать дольщику при банкротстве застройщика

Если застройщик банкрот, то дольщику сообщают об этом или представитель фирмы или инспектор, назначенный по данному делу арбитражным судом.

Дольщик имеет право обратиться в следующие инстанции:

  • арбитражный суд;
  • страховая компания, что занимается деятельностью по данному объекту;
  • единый реестр федерального значения;
  • компенсационный фонд – это новая организация, в которую застройщики отчисляют суммы денег на случай банкротства для перечисления участникам стройки.

Чтобы обратиться в указанные инстанции, дольщику необходимо собрать пакет документов, написать прошение, указать личные данные.

При подаче заявления требуется указать следующие сведения:

  • иск, написанный пострадавшим;
  • оригинал и копию договора об участии в стройке;
  • письменное заявление, прошение расторжения сделки с разорившейся компанией;
  • дополнительные документы, которые содержат информацию о платежах.

На руках у заявителя должны остаться копии указанных бумаг, чтобы при необходимости он мог подтвердить их существование.

Банкротство застройщика – это факт, который подтверждается судом. После определения данного факта, застройщик должен предпринять меры по восстановлению средств. Для этого существуют арбитражные суды, из которых следует начинать разбирательства, собрав документы.

Передача имущества и обязательств застройщика

Банкротство строительных организаций предполагает передачу недвижимости дольщикам, для этого существуют различные способы, методы передачи. Может быть передан и недостроенный дом, если застройщик банкротится.

Участие в долевом строительстве (новостройках) по ФЗ 214 – это сделка, в которой должны быть учтены все нюансы. Особое внимание следует отвести нюансам возможного банкротства строительной компании. Для передачи объекта незавершённого строительства, застройщики ориентируются на правовую базу, по которой возможна такая передача.

Видео (кликните для воспроизведения).

Когда объект практически завершён, то для участников стройки возможно признание права собственности на жилое помещение.

Право на жильё получают на таких условиях:

  • согласие половины участников из зарегистрированной последней очереди;
  • объект не имеет залогового обременения;
  • количество квартир равно количеству вкладчикам;
  • достаточно денежных средств для выплаты кредиторам из 1 и 2 очереди.

Эти условия должны быть соблюдены в обязательном порядке.

Для дольщика при банкротстве застройщика важно найти средства для завершения стройки. Выход из этой ситуации есть при условии грамотной юридической помощи, без которой возможны проблемы с завершением работ по объекту. Найти нового девелопера, особенно если стройка находится в долговом обязательстве, сложно.

Дополнительные особенности

Важным нюансом считается время, которое отведено для дольщика, чтобы он смог предъявить претензии обанкротившемуся застройщику. Только на протяжении месяца участник собирает документы и пишет прошение в арбитражный суд.

Инспекторы советуют желающим участвовать в долевом строительстве, но прежде проверить следующие пункты:

  1. Время строительства, этапы стройки, какие временные рамки установлены для выполнения работ. Период нужно чётко обсудить, а в документе указать даты.
  2. Информация о компании застройщика должна быть прозрачной и доступной. Наличие официального сайта обязательно, в нём должны быть фотографии прошлых объектов, план строительства, достоверная информация по застройщику.
  3. Ознакомиться с партнёрством интересующей строительной компании. На сайте должны имеется сведения по поводу компаний, с какими сотрудничает застройщик.
  4. Ценовая политика должна быть полностью расписана, но не стоит искать, что дешевле, ведь такой подход может быть обманом, особенно если цена подозрительно низкая.
Читайте так же:  Предусмотренные штрафы за отсутствие страховки осаго у водителя автомобиля

Следуя указанным советам, можно избежать неприятных ситуаций.

Для возбуждения дела о банкротстве нужно собрать документы, обратиться с ними в арбитражный суд. Решение суда является базой для дальнейших действий в правовом поле сделки. Участнику с долевым договором следует предъявить свои права на протяжении 30 рабочих дней, в этот период следует зарегистрироваться в едином реестре для кредиторов.

Процедура банкротства – это сложный, длительный процесс, который имеет свои особенности, Дольщики – это главные участники стройки, именно на базе их средств происходит строительная деятельность.

Что делать дольщику, если застройщик обанкротился?

Вложение денежных средств в строительство квартиры при долевом строительстве считается довольно выгодным, но и рискованным. Доверяя финансы застройщику, каждый боится страшного слова «банкротство». Сегодня это случается довольно часто и обманутые дольщики остаются без квартиры, в которую вложились на стадии строительства.

Регулируется Федеральным Законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности/банкротстве».

Застройщик может внезапно обанкротиться по стечению обстоятельств, оставив обязательства перед дольщиками неисполненными, но случается преднамеренное объявление компании несостоятельной, что в итоге заканчивается ее ликвидацией. Что же делать дольщику при банкротстве застройщика и как вернуть потерянные средства?

Что такое банкротство застройщика?

Банкротом строительную компанию может объявить только суд в случае, когда она финансово несостоятельна в отношении удовлетворения требований дольщиков. Такая ситуация влечет за собой ликвидацию застройщика. Весь процесс длится достаточно долго, включает в себя несколько этапов.

Всего существует 5 этапов в деле о банкротстве. Но при банкротстве застройщика в рамках долевого строительства в жизни применяют всего два:

  • наблюдение, когда назначается временный управляющий, в обязанности которого входит наблюдение и анализ финансово-хозяйственной деятельности компании. В течение, примерно, до 7 месяцев принимается решение о ликвидации застройщика или его оздоровлении (Глава IV);
  • конкурсное производство, застройщик объявляется банкротом и принимается решение о ее ликвидации (от 6 месяцев и выше). В строительную компанию вводится конкурсный управляющий арбитражным судом вместо прежнего руководства (Глава VII).

Ликвидация застройщика отличается от ликвидации юридического лица (ООО) применением параграфа 7, Главы IX, ФЗ-127 «О несостоятельности» с изменениями от 01.07.2018.

Начало процедуры признания несостоятельным в отношении застройщика подлежит обязательному освещению в печатных изданиях. Обнаружив такую информацию, дольщик должен обозначить свои требования к строительной компании и включить их в реестр требований кредиторов.

Реестр требований ведется временным или конкурсным управляющим и состоит из всех кредиторов, которые заявили свои требования к застройщику. В течении 10 дней застройщик передает все реквизиты дольщиков выбранному конкурсному управляющему. Он в течении 5 дней направляет письма или сообщения, об открытии конкурсного производства и о праве предъявить свои требования (п. 1 ст. 28, п. 1 ст. 128, п. 2.7 ст. 201.1, п. 2 ст. 201.4).

Очередность предъявления требований к застройщику-банкроту

Согласно статье 201.9 Закона 127-ФЗ, при банкротстве застройщика устанавливается следующая очередность удовлетворения требований:

  1. Первая очередь касается граждан, которые заявили требования к должнику в случае причинения им должником вреда жизни и здоровью.
  2. Во вторую очередь удовлетворяются требования по выплатам работникам застройщика по заключенным с ними трудовым договорам.
  3. Расчеты по денежным требованиям дольщиков производятся в третью очередь.
  4. Четвертая, последняя, очередь – расчеты с иными кредиторами.

Отсюда мы видим, что дольщики имеют преимущества перед кредиторами, которые тоже заявили свои требования к банкроту. Только после того, как они будут погашены для третьей очереди, оставшиеся денежные средства будут переданы на покрытие четвертой.

Какие требования предъявлять?

Закон позволяет дольщику заявить требование о:

  • возврате денежных средств, которые были переданы застройщику в рамках договора долевого участия (п. п. 1, 2 ст. 201.5, пп. 4 п. 1 ст. 201.1).
  • предоставлении жилого помещения (пп. 3 п. 1 ст. 201.1, п. 3 ст. 201.4, ст. 201.7).

Практика показывает, что объем финансовых средств банкрота не всегда способна покрыть все требования кредиторов. Порой до третьей очереди доходит лишь ее малая часть. К тому же длительность процедуры не дает надежды на скорый возврат средств.

Квартира, по предоставлению которой заявлены требования в реестре, не может быть включена в имущество банкрота, подлежащее реализации через торги. Если дом готов и введен в эксплуатацию, такой вариант станет выгоднее, чем возврат средств по договору.

Действия дольщика при банкротстве строительной компании

После получения извещения от конкурсного управляющего либо публикации в СМИ необходимо в ближайший срок обратиться с заявлением о включении в реестр требований к банкроту.

Пошаговая инструкция действий дольщика в случае банкротства застройщика выглядит следующим образом:

1. Подготовка заявления и документов, подтверждающих право требовать возмещения затраченных средств по договору либо предоставления жилья.

Заявление подается в адрес конкурсного управляющего и арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве строительной организации. В нем обязательно указываются:

  • реквизиты заявителя;
  • наименование застройщика;
  • сведения о договоре строительства дома;
  • дополнительно уточняется информация о жилом помещении в соответствии с указанной в договоре, ее стоимость.

Оригинал или заверенная копия соглашения передается в подтверждение. К заявлению также прилагаются платежные документы, подтверждающие оплату в рамках договора. В самом заявлении делается ссылка на них, а также указываются требования по возврату денежных средств или передаче квартиры.

2. Передача заявления и документов конкурсному управляющему в срок до 3 месяцев от даты получения уведомления. Восстановление пропущенного срока возможно только арбитражным судом при предъявлении доказательств уважительной причины (п. п. 2, 4 ст. 201.4).

3. Ожидаем включение требований в реестр. На рассмотрение заявления дается 30 рабочих дней, по истечении которых конкурсный управляющий передает ответ о включении требований или отказе (п. 7 ст. 201.4).

4. Если спустя 4 месяца со дня окончания срока предъявления дольщиками требований, ими не было принято обратиться в арбитражный суд с просьбой о передаче квартиры или дома незавершенного строительства, тогда запускается процесс полного расчета конкурсным управляющим (пп. 1 п. 1 ст. 201.13).

  • обращение к страховщику с требованием о выплате страховой суммы. Расчет со страховой регулируется статьями ч. 8, 17, 31, 35 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ и ст. 15.6 Закона N 214-ФЗ;
  • при поручительстве банка по договору ДДУ дольщики вправе требовать от поручителя возмещения денежных средств (ч. 8, 17 ст. 25 Закона N 218-ФЗ);
  • договора долевого участия, зарегистрированные после 20 октября 2017, подпадают под требование законодательства о перечислении строительной компанией обязательных взносов в специальный компенсационный фонд. Дольщики могут претендовать на выплаты сумм возмещений из него (ст. 23.2 Закона N 214-ФЗ; п. п. 1, 3 ч. 1 ст. 3, ч. 1 ст. 10 Закона N 218-ФЗ), не облагающиеся налогом (п. 71 ст. 217 НК РФ). Если участник долевого строительства получал ранее страховые или при поручительстве выплаты, то в возмещении средств в этом случае ему будет отказано.
Читайте так же:  Ночные смены по трудовому кодексу

5. Передача заявления в суд с целью признания права собственности на квартиру в многоквартирном доме.

Если застройщик объявлен банкротом, но до этого он получил разрешение о вводе дома в эксплуатацию, а также подписан передаточный акт между участниками ДДУ, дольщики вправе признать свое право собственности на жилье в судебном порядке (пп. 1 п. 1 ст. 201.8, п. 8 ст. 201.11). Для этого необходимо:

  • подать исковое заявление о признании права собственности участника строительства на жилое помещение — образец;
  • оплатить госпошлину — 6000 рублей;
  • отправить застройщику копии требования и документы прилагаемые к нему письмом с уведомлением о вручении.

В итоге арбитражный суд вынесет определение о признании собственности дольщика на квартиру (п. 8 ст. 201.11 Закона N 127-ФЗ).

Способы передачи жилья дольщику

Квартира в недостроенном доме при банкротстве застройщика может быть передана гражданину в рамках договора о долевом участии в соответствии с заявленными требованиями, одним из способов:

  • добиться в судебном порядке признания права собственности за квартирой или доли в объекте незавершенного строительства;
  • передачи недостроя другому застройщику со всеми обязательствами старого;
  • объединиться с другими дольщиками и добиться передачи дома с целью самостоятельного завершения строительства. Тогда они вправе создать свой жилищно-строительный кооператив.

Конечно, первый вариант возможен только в случае, когда дом достроен фактически и введен в эксплуатацию до начала процедур банкротства в отношении строительной компании. Такие случаи на практике очень редки.

Последний же вариант потребует дополнительных затрат, связанных с завершением строительства.

Ответы на вопросы

  • в случае банкротства строительной организации, осуществляющие работы в рамках долевого строительства, реестр ведется по денежным требованиям, предъявляемым дольщиками.
  • в случае применения параграфа 7 Закона 127-ФЗ «О банкротстве» составляется вторая часть реестра с требованиями о передаче жилых помещений.

Каждый из дольщиков по своему усмотрению может заявиться в одну из двух частей реестра либо сразу в обе. Но требования не должны дублировать друг друга. Это значит, что при удовлетворении требований одной из частей, другие аннулируются.

[2]

  • календарный месяц на этапе наблюдения;
  • три календарных месяца при конкурсном производстве .

Если дольщик не заявился в установленные сроки, то его требования не будут рассмотрены. Исключение составляет доказательство пропуска срока по уважительным причинам, например, нахождение в длительной командировке, болезни.

Нюансы и особенности

Не всегда отношения между дольщиком и застройщикам оформляются договором долевого участия. Существуют другие варианты юридически значимых отношений, которые при банкротстве строительной фирмы принимаются во внимание судом. Например, заключен договор купли-продажи квартиры в объекте строительства, займа с условием передачи жилья и т.д.

Граждане, участвующие в долевом строительстве дома, вправе обратиться к местным властям для постановки в реестр обманутых дольщиков. В этом случае помогать с возвратом средств или достройкой дома будет муниципалитет из фонда долевого строительства, специально для этого созданного.

При предъявлении денежных требований дольщик должен понимать, что вернуть все средства полностью практически невозможно. Если застройщик инициирует процедуру банкротства, то он осознает свою финансовую несостоятельность. К тому же объем требований будет увеличен на размер неустоек по неисполненным обязательствам.

Поэтому надеяться на полное покрытие затраченных дольщиками средств не приходится. А тем более на возмещение иных требований, связанных с компенсацией убытков, неустоек, морального ущерба.

Видео: Застройщик банкрот, с чего начать?

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите нашему консультанту.

8 (812) 565-33-84 (Санкт-Петербург)

Банкротство застройщика

В условиях нестабильности экономики все чаще юристы работают с такой ситуацией, как банкротство застройщика. Если вы стали заложником подобных обстоятельств и есть вопросы, как действовать после заключения договора при долевом строительстве, что делать, и как вернуть свое, можете ознакомиться с некоторыми положениями закона. Следуя ему, дольщики получают шанс получить недвижимость или финансовый возврат.

Закон о банкротстве застройщика

Если ваш ДДУ был заключен письменно и зарегистрирован на государственном уровне, то вам будет проще доказать свое участие в данном деле. Понадобится также приложить и другие документы, касающиеся внесенной суммы и обещанных сроков выполнения работы.

Согласно закону, статус банкротства – способ защитить будущих владельцев домов от недобросовестных должников по застройкам. Если этот инструмент использовать правильно, то становится возможным и возобновление строительства, и получение квартиры.

Где найти законодательные подробности о банкротстве застройщика

Процедура детально прописана: параграф 7 глава 9 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Это обязательный материал для изучения дольщикам, если они попали в подобную ситуацию. И в случае отсутствия введения процедуры о банкротстве, не применения порядков, предусмотренных законодательством, важно сразу потребовать в суде вынесения определения о применении правил банкротства застройщика.

С чего начинается процесс

Практика показывает: сразу после признания несостоятельности застройщика эта новость должна освящаться средствами оповещения, обычно это специальные печатные издания. Это нужно самому дольщику, чтобы вовремя осуществить свои права и предъявить требования касательно возврата средств или предоставления недвижимости, в зависимости от индивидуальных нюансов строительства. Новые правила предполагают подачу этих документов не в суд, а конкурсному управляющему.

Действующая редакция законодательства предусматривает наличие реестра требований, состоящего из всех кредиторов, заявивших их застройщику. Оповещение должно происходить в течение первых 5 дней после вынесения статуса «несостоятельности» должника, а данные дольщиков предоставляются контролирующему органу не позднее, чем через 10 дней.

Преимущества участников ДДУ

Кредиторы, заключившие договор долевого участия имеют право выбирать: денежный возврат или предоставление недвижимости. Плюс, если вы желаете, можете воспользоваться законной возможностью оформить взыскание неустойки, на компенсацию морального вреда. Эти документы следует прикрепить к основному требованию в общем реестре или для передачи жилых помещений. Но в любом случае стоит учитывать и строго соблюдать временные рамки.

Чтобы требовать неустойку, важно ее рассчитать в соответствии с правилами. Если гражданин подает заявку с неверными подсчетами, это дополнительный повод отклонить иск. Надо пользоваться услугами профессионалов или самостоятельно найти формулу расчетов, выполнить их и указать в документации.

Однако на практике дело не всегда доходит до выплат участникам ДДУ, так как их очередь третья в списке. А бюджет банкрота и без того ограничен. Рекомендуется нанять опытных юристов, чтобы использовать возможные ресурсы для возвращения финансов или получения жилых помещений.

Процедура банкротства застройщика при долевом строительстве

Существует порядок, установленный законодательством, с помощью него осуществляются попытки восстановить финансовую состоятельность компании или защитить права кредиторов.

«Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение защиты граждан — участников строительства как непрофессиональных инвесторов в приоритетном порядке».

Особенности очередности

Существует сложность в получении всех требуемых выплат или предоставления помещений, так как существует понятие конкурсная масса. Каждый участник распределяется в очереди первого, второго или третьего порядка. Но кредиторы не попадают под первые два, потому вынуждены ожидать решения вопроса, пока не придет их очередь.

Читайте так же:  Увольнение в отпуске без отработки

Причем конкурсные кредиторы после дополнительного отсеивания могут и вовсе попасть в четвертую очередь. Это будут участники, желающие получить не только неустойку, но и нежилые помещения в распоряжение. Но к тому времени они могут попасть под молоток, так как право собственности обычно еще не установлено. Здесь есть схемы выхода из ситуации, потому, если вы желаете максимально выгодно это сделать, обращайтесь к хорошим юристам.

Что делать собственнику при банкротстве застройщика?

Во время осуществления банкротства застройщика каждый участник долевого строительства получает оповещение об этом в течение пяти суток. В документе изложен текст, где описаны права дольщика и его преимущества в защите собственных вложений. Их он может подать в соответствии со сроками, предусмотренными законодательством.

Срок Отсчет
30 дней От даты публикации о банкротстве, когда еще производится наблюдение
2 месяца От начала стадии конкурсного производства
30 дней Когда арбитражный управляющий уведомляет о необходимости подачи денежного требования, а не передачи жилья.

Варианты позиции дольщика

О том, что делать обманутым дольщикам, если им грозит потеря собственности и финансов, установлено законом. Это должно быть взыскание, нацеленное на признание права собственности на квартиру, или же денежное требование. Документация с таким содержимым помещается арбитражным управляющим в реестр требований, объединяется с другими бумагами.

Юрист по банкротству часто дает совет параллельно с основным запросом выдвигать требование соблюдение таких прав, как переуступка и моральный вред. Адвокаты считают, что это еще один способ получить чуть больше денег в качестве возврата средств после неудачного вложения.

[1]

ЖСК (жилищно-строительный кооператив)

Но в случае наличия недостроенного помещения, дольщики также могут организовать создание ЖСК (при банкротстве застройщика). Это касается как жилых, так и нежилых конструкций. Жилищно-строительный кооператив, созданный с целью достройки дома, будет поставлен перед вопросом возмещения запросов участников этим методом уже через 2-6 месяцев после официального создания.

Если вы хотите действовать таким путем, стоит учесть, что велика вероятность необходимости вложения дополнительных средств. Ведь очередь под номером один и два остается, созданы они были раньше, следует считаться и с их правами, желаниями. Будет иметь место и паевые взносы, как способ завершить строительство. То есть, передача жилых помещений в распоряжение ЖСК тоже вариант решения, но он требует усилий и учета особенностей такого положения дел.

Как защититься от возможных негативных последствий банкротства застройщика

Подписание договора ДДУ сопряжено с риском, разумно обезопасить свои вложения от непредвиденных ситуаций. Для этого можно просто регулярно проверять, нет ли угрозы для компании стать банкротом или сразу застраховаться.

Действия дольщика не должны ограничиваться подписанием ДДУ, важно быть в курсе событий, происходящих на строительной площадке и в делах. Все участники дела могут проверять на сайте арбитража. Это поможет раньше получить информацию о статусе компании.

Как проверить застройщика:

  1. В графе «участник» ввести название застройщика, можно еще вписать идентификационный код налогоплательщика.
  2. Появится список дел, и если среди них имеется банкротный иск.
  3. Но не каждый такой документ дает стопроцентный признак банкротства.

Если сумма долгов превышает 300 тыс., а выплата, согласно решению суда, просрочена более чем на три месяца, то можно считать ответ положительным. Но во многих других случаях это может подать в суд пара истцов и обычно без веских оснований. Тогда переживать не стоит.

Оформление страхования

Страховка позволяет получить выплату финансов, если произошла непредвиденная ситуация, застала врасплох. Иногда просто очередь не доходит до погашения требований, поскольку деньги закончились. Это разумный вариант, так как защищены не все участники обычно, а лишь первые в очереди.

Но важно при этом помнить, что фирма-страхователь должна быть надежной. Иначе не успеет застройщик обанкротиться, как страховщики потеряли лицензию. Клиент остается в такой ситуации дважды в проигрыше.

Реестр кредиторов при банкротстве застройщика

Юристы часто советуют клиентам зарегистрироваться в реестре обманутых кредиторов. Это дает возможность во многих случаях воспользоваться дополнительными привилегиями и дать шанс государству помочь. У этого варианта есть свои плюсы и минусы, но даже в случае нулевого результата участник ничего не теряет.

Реестр необходим и местным властям, чтобы собирать данные о проблемных постройках в процессе возведения и принимать централизованные решения. Если вы хотите их найти, то они называются: «Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

Видео (кликните для воспроизведения).

Иными словами, на государственном уровне будет известно, какие застройщики на грани банкротства и сведения о них. Чтобы понять, где посмотреть такой реестр, надо определить населенный пункт, в Москве, например, это будет Москомстройинвест. На сайте изложена инструкция, как встать туда.

Если залоговые кредиторы получают официальный статус в данном реестре, то может рассчитывать на господдержку. По усмотрению местных властей, это может быть в виде: денежной помощь дольщикам или определение субсидии, чтобы завершить строительные работы здания. Иногда просто проводят конкурс с целью найти нового Застройщика, отвечающего конкретным критериям. Список же дольщиков, подходящих для такой регистрации изложен на сайте Правительства Москвы.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос или остались недопонимания, обратитесь за бесплатной консультацией к юристу в чате на нашем сайте

Источники


  1. Перевалов, В. Д. Теория государства и права / В.Д. Перевалов. — М.: Юрайт, Юрайт, 2010. — 384 c.

  2. Файкс, Г. Полиция возвращается. Из истории уголовной полиции ФРГ; М.: Юридическая литература, 2012. — 240 c.

  3. Варламов А. А., Севостьянов А. В. Земельный кадастр. В 6 томах. Том 5. Оценка земли и иной недвижимости; КолосС — Москва, 2008. — 265 c.
  4. Омельченко, О. История политических и правовых учений. История учений о государстве и праве; М.: Эксмо, 2011. — 576 c.
  5. Теория государства и права. — М.: АСТ, Сова, 2010. — 160 c.
Банкротство застройщика при долевом строительстве что делать в такой ситуации
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here