Налоговый вычет при продаже квартиры как произвести расчет

Главное по теме: "Налоговый вычет при продаже квартиры как произвести расчет" с точки зрения профессионалов. Предлагаем статью с комментариями и выводами.

Налоговый вычет при продаже квартиры: как произвести расчет

Имущественный налоговый вычет полагается гражданам России, которые являются налогоплательщиками и производят различные манипуляции с жилищными недвижимыми объектами. При этом законодательство определило различные величины финансовой поддержки для каждого отдельного случая. Так, налоговый вычет на покупку жилья полагается в размере 13% от 2 миллионов рублей, если жилье приобреталось без использования целевых займов. В случае, когда кредитование имело место быть, плательщикам полагается 3 миллиона рублей на покрытие процентов по займу. В ситуации с продажей квартиры получение средств предусмотрено в иных размерах. В этом материале мы выясним, какой полагается налоговый вычет при продаже квартиры и как его получить.

Налоговый вычет при продаже квартиры

Когда возникает необходимость в получении налогового вычета

До конца 2015 года существовал четкий временной срок, позволяющий избежать налоговых выплат при реализации имущества. Он составлял 36 месяцев. Ровно столько было необходимо владеть купленным жильем, чтобы при его продаже не вменялась обязанность по передаче в налоговую службу на рассмотрение декларационного бланка формы 3-НДФЛ и выплате налогового отчисления в казну страны.

Чтобы правильно заполнить справку 3-НДФЛ и не потерять много времени, необходимо знать, какие существуют требования по оформлению справки. В этом поможет наша статья, в которой найдете пошаговую инструкцию по заполнению формы.

Однако после наступления 2016 года срок вырос: к нему прибавилось два года. Теперь старые временные рамки владения объектом жилой недвижимости остались актуальны лишь для ситуаций, в которых происходит соблюдение одного из нижеследующих условий:

[2]

  • право на владение объектом налогоплательщику перешло по наследству от родственника или другого человека, в завещании которого тот оказался указанным, также возможно оформление дарственной от лица физического, степень родства с которым является близкой, то есть это либо непосредственно член семьи, либо родственник (степень родства определяется официально согласно установленным в Семейном Кодексе РФ сведениям);
  • налогоплательщик приобрел статус собственника впоследствии проведенного процесса приватизации;
  • право владения собственностью передано гражданину, выплачивающему ренту, при этом производилось оформление официального договора, имеющего пожизненный срок и подразумевающий содержание иждивенца.

Во всех других случаях актуальный на сегодняшний день предельный период, необходимый для сохранения статуса собственника, составляет 5 лет от момента регистрации жилья в индивидуальное владение.

Если налогоплательщик сможет искомый срок выждать и не станет до его истечения реализовывать имеющуюся жилую площадь, ему не придется выплачивать налоговые отчисления в бюджет и готовить сопутствующий пакет документов, что само по себе не так просто

Без возможности прождать нужный срок придется реализовывать жилье. Часто ввиду срочности его продают по сниженной цене, рассчитывая от налога освободиться. Эта практика также актуальна у близких родственников и друзей. Однако законодательно более дешевая реализационная цена квартиры не освобождает от выплаты средств государству. Так, если поступления от реализации оказались значительно ниже рыночной стоимости объекта, то есть фактически менее 70% кадастровой цены, определяемой на первый день актуального годичного периода, налог будет сниматься именно с этого процента.

Дополнительные способы уменьшения величины налоговых выплат

Помимо искомого налогового вычета, используемого при продаже квартиры, существует дополнительный способ уменьшения величины полагающегося государству отчисления.

Какие существуют дополнительные способы уменьшения финансовой базы, облагаемой отчислениями

Так, уменьшение финансовой базы, с которой производится расчет искомой суммы, возможно на величину произведенных при приобретении жилья расходов. При этом последние в обязательном порядке обязаны подтвердиться документально.

Приведем пример. Вы приобрели двухкомнатную квартиру на окраине в городе Новосибирске за 3 миллиона российских рублей в 2016 году, через четыре года решили сменить ее на более комфортное жилье в центре города. Поскольку в жилье сделан качественный евроремонт и остается недешевая техника, вы решили поднять стоимость квартиры до 4,5 миллионов. При этом официально при покупке затратили на нее 3 миллиона. Следовательно, налоговое отчисление будет рассчитано с разницы между суммой продажи и покупки: 4,5 – 3 = 1,5. С полутора миллионов вам необходимо выплатить полагающиеся стране средства.

Имущественный вычет при продаже квартиры: как произвести расчет

Наибольшая сумма, которую можно вернуть в виде вычета имущественного характера, представлена одним миллионом российских рублей.

Как производится вычисление величины отчисления

Именно настолько можно законодательно уменьшить полученный при продаже жилища доход плательщика налоговых отчислений. Это касается любого вида жилой недвижимости или частей в искомых объектах:

  • коттеджах;
  • жилых домах;
  • дачных жилых постройках;
  • таунхаусах;
  • квартирах и тому подобных объектов.

Кроме того, распространяется выдача компенсационных средств от государства и на земельные участки, а также садовые строения и прочие наименования.

На сумму в 250 тысяч российских рублей можно уменьшить налоговую базу для расчета отчислений при продаже имущества иного рода. Речь идет о:

  • автотранспортных и иных средствах передвижения;
  • помещениях, непригодных для проживания;

Если имущество состояло в собственности долевого характера и реализовалось по одному договору о продаже, или находилось во владении одного человека, но в обоих случаях реализуется ранее минимального предельного временного срока, установленного законодательно, на покрытие расходов по налоговым отчислениям полагается миллион российских рублей. Полученную сумму необходимо разделить между всеми собственниками искомого объекта согласно величине находящейся у каждого из них во владении доли, либо согласно заключенным между ними договоренностям.

[3]

Если один из владельцев жилья отдельно реализовал собственную долю, то он также имеет право на получение вычета в миллион российских рублей. Этот способ используют многие граждане, чтобы максимально уменьшить связанные с налоговыми отчислениями потери, продавая несколько долей по отдельности и получая многократное покрытие затрат.

Если в календарный двенадцатимесячный период налогоплательщик продал не один, а несколько имущественных наименований, миллион рублей вычета полагается ему на все объекты в совокупности, а не на каждый отдельно.

Если приобретенные посредством реализации жилья средства не превысят указанный законодательно предел, и выплачивать налог не придется декларационный бланк по форме 3-НДФЛ с полным отчетом все так же нужно предоставить на рассмотрение в налоговую инспекцию.

Читайте так же:  Правила перевозки животных в поездах по россии и за границу

Приведем пример. В текущем году вы реализовали двухкомнатную квартиру по цене в три миллиона российских рублей. Куплена она была в 2015 году на пятьсот тысяч рублей дешевле. Поскольку реализуется жилье срочно, вам не удалось выждать необходимый срок, установленный законодательством, а значит средства, полученные от его продажи, будут считаться налогооблагаемым доходом. Придется вам произвести предоставление декларации 3-НДФЛ, заполненной отчетными данными по заключенной вами сделке, и выплатить государству полагающуюся сумму.

Поскольку вы имеете право на использование вычета, исчисление средств в государственную казну будет производиться с двух миллионов рублей, так как, вычтя из трех миллионов один миллион вычета, мы получаем два.

Получается, в казну отправится сумма в размере двухсот шестидесяти тысяч, которая составит 13% от искомой величины

Обратите внимание! В предлагаемом к рассмотрению примере намного более выгодно будет использовать возможность выплаты налога с разницы между расходами гражданина при покупке жилья и доходами при его реализации. Поскольку продана квартира за три миллиона, а куплена за два с половиной, логичнее было бы выплатить налог с пятисот тысяч рублей.

Если продажа имущества в долевой собственности осуществляется по единому договору, то есть в виде одного цельного объекта, полагающиеся по вычету средства распределяются на каждого дольщика в пропорции, размер которой находится в прямой зависимости от величины искомой доли, находящейся у него во владении.

Приведем пример обратной ситуации. Так, вы купили квартиру в 2015 году и оплатили за нее два миллиона и сто тысяч рублей, уже в 2017 решили ее срочно продать за ту же цену. Согласно Единому государственному кадастру недвижимости, стоимость жилья составила три миллиона триста тысяч рублей. При этом у вас отсутствуют документы, подтверждающие понесенные на приобретение затраты. Следовательно, исчисление налога будет производиться с 70% от стоимости квартиры, ранее официально установленной, то есть с двух миллионов трехсот десяти тысяч рублей.

По итогу вы вынуждены будете отдать государству триста тысяч триста рублей.

Процедура получения имущественного вычета при продаже квартиры

Получить средства на покрытие налоговых расходов, связанных непосредственно с реализацией жилья, можно непосредственно через налоговую службу России, в которую следует предоставить определенный пакет документов.

  1. Прежде всего, внимательно заполните и подготовьте бланк по форме 3-НДФЛ. Если вы уже проводили эту процедуру, повторить заполнение вам будет не сложно. Для новичков ФНС России подготовила специализированное программное обеспечение, автоматически подготавливающее нужный бланк на основе введенных вами данных.
  2. Готовим ксерокопии бумаг, служащих подтверждением свершившегося факта продажи жилья, это могут быть договора о покупке, обмене и прочие документы.
  3. Копируем основные данные из паспорта налогоплательщика.
  4. Пишем заявление с требованием предоставить соответствующий вычет.
  5. Берем у работодателя справку формы 2-НДФЛ, без которой предоставление вычета является невозможным.

Затем все необходимые документы нужно предъявить налоговому инспектору службы, занимающемуся вашим делом, и запустить процесс получения средств.

Обратите внимание! При предоставлении документов в службе необходимо взять с собой оригиналы откопированных бумаг, чтобы инспектор могу удостовериться в их соответствии сделанным копиям.

Видео – Налоговый вычет при продаже имущества 2017

Подведем итоги

Получение имущественного вычета возможно не только для приобретаемого жилья, но и для реализуемых объектов. Важно помнить, что в обоих случаях для получения средств от государства и уменьшения финансовой базы, облагаемой налогом, необходимо соблюдать целый список соответствующих условий.

Будьте внимательны при заполнении документов. Кроме того, обращайте внимание на более выгодные в каждой ситуации способы уменьшения величины налоговых отчислений в казну страны. Иногда рентабельно будет использование вычета, иногда лучше произвести уменьшение налогооблагаемой базы за счет подтверждения затрат, произведенных при покупке каждого конкретного объекта.

Подготовка перечисленных в списке документов часто занимает немалое количество времени, поэтому мы рекомендуем налогоплательщикам заняться процедурой их оформления заблаговременно, в противном случае, придется многократно переоформлять их позже и стопорить процесс получения вычета.

Чтобы получить имущественный вычет, при продаже жилья необходимо учитывать множество нюансов

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 110-68-15 (Москва) +7 (812) 317-72-80 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Понравилась статья?
Сохраните, чтобы не потерять!

Калькулятор налогового вычета при покупке квартиры

Налоговый вычет при покупке квартиры заключается в возврате покупателю из бюджета государства части уплаченного им подоходного налога.

Такой вычет называется имущественным.

Если вы официально трудоустроены и получаете зарплату, то с этой зарплаты ваш работодатель удерживает подоходный налог (НДФЛ) в размере 13% в пользу государства.

Если вы покупаете квартиру, государство позволяет вам уменьшить ваш налогооблагаемый доход. В результате этого налоговая база уменьшается и вы вправе какое то время не платить подоходный налог или вернуть ранее уплаченный.

Когда речь идет о вычетах, существует два понятия: сумма вычета и сумма налога к возврату. Сумма налогового вычета — это сумма, на которую можно уменьшить свои доходы при покупке квартиры. Сумма налога к возврату — сколько фактически можно вернуть денег из бюджета. Иными словами, сумма возврата это 13% от суммы вычета.

Читайте так же:  Правила перевозки для грузов 3 класса опасности

Размер вычета

Размер вычета — это сумма ваших расходов, связанных с покупкой квартиры. Однако, она не может быть больше установленного максимального порога в размере 2 000 000 рублей. Иными словами, максимальный размер вычета при покупке квартиры — 2 000 000 рублей, а значит максимальная сумма налогов, которую можно вернуть:

Стоимость квартиры Сумма вычета НДФЛ к возврату
1 200 000 руб. 1 200 000 руб. 156 000 руб.
2 000 000 руб. 2 000 000 руб. 260 000 руб.
5 000 000 руб. 2 000 000 руб. 260 000 руб.

За какой период можно вернуть НДФЛ?

Право на получение налогового вычета при покупке квартиры наступает:

  • С момента подписания акта приемки-передачи квартиры у завтройщика при покупке квартиры в новостройке.
  • С момента государственной регистрации собственности при покупке квартиры на вторичном вынке.

Вернуть НДФЛ можно с этого момента и за все последующие годы. То есть пользоваться вычетом можно сколь угодно долго, пока пока государство не вернет всю положенную сумму.

Однако, подавать заявление на возврат НДФЛ вы можете только за 3 предыдущие года. При покупке квартиры в 2018 году, вы можете вернуть НДФЛ только за 2017, 2016 и 2015 годы. И за все последующие. Заявление на вычет за год подается в следующем году. Например, чтобы получить вычет за 2018 год, заявление нужно подавать в 2019-ом.

Для пенсионеров есть исключение: они могут получить вычет за предыдущие три года, даже если квартира была куплена позднее.

Срок давности получения налогового вычета НК РФ не установлен.

Можно ли использовать вычет несколько раз?

До 2014 года вычет можно было получить только один раз, то есть за одну квартиру.

Начиная с 2014 года один человек может использовать вычет несколько раз, но общее ограничение 2 000 000 руб. на человека по прежнему сохранятеся. Если вы купили одну квартиру менее чем за 2 млн. руб., то остаток вычета вы можете использовать при покупке другой квартиры.

За всю жизнь можно вернуть максимум 260 000 руб. независимо от количества купленных квартир.

Если вы использовали свое право на вычет до 2014 года, новые правила переноса остатка на вас не распространяются.

Если собственников — несколько

Начиная с 2014 года получить налоговый вычет за одну и ту же квартиру могут все её собственники. Раньше такое право было только у одного собственника.

Например, если муж с женой купили квартиру и оба являются собственниками, они оба имеют право на вычет, то есть каждый может вернуть по 260 тыс. рублей.

Когда возникает право на вычет?

Право на вычет при покупке квартиры возникает при одновременном соблюдении следующих условий:

  1. Необходимо быть налоговым резидентом РФ (жить в России не менее 183 дней в течение года)
  2. Необходимо подтвердить документами расходы на приобретение квартиры.
  3. Необходимо иметь правоустанавливающие документы. Для новостройки это акт приемки-передачи квартиры, для вторичного жилья — свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН
  4. Продавец не является вашим близким родственником.
  5. Квартира находится в России.
  6. Квартира была куплена без использования средств материнского капиталла.

Налоговый вычет для ИП

Индивидуальные предприниматели не имеют права на вычет, так как не платят подоходный налог. У них другой налог — он не подходит.

Документы для оформления вычета за квартиру

  • Декларация по форме 3-НДФЛ (заявление на вычет).
  • Справка 2-НДФЛ из бухгалтерии по месту работы за каждый год (если получаете вычет за несколько прошедших лет сразу).
  • Свидетельство о праве собственности (не выдается с 2016 года) или выписка из ЕГРН.
  • Договор купли-продажи квартиры (только если квартира куплена на вторичном рынке)
  • Договор долевого участия в строительстве или договор уступки прав требования (только если квартира была куплена на первичном рынке).
  • Акт приемки-передачи квартиры от застройщика (только если квартира была куплена на первичном рынке).
  • Платежные документы, подтвержающих перевод денег продавцу (выписки из банка, расписки и т.п.).

Достаточно предоставить копии всех вышеперечисленных документов, кроме заявления 3-НДФЛ.

Возврат процентов по ипотеке

Помимо части денег, потраченных на жилье, можно вернуть и часть денег, потраченных на выплату процентов по ипотеке, с помощью которой это жилье приобреталось. Возврат процентов тоже относится к имущественному вычету.

Для того, чтобы вернуть 13% от уплаченных кредитных процентов, необходимо заполнить соответствующие данные в том же самом заявлении (декларации 3-НДФЛ). А именно, нужно указать сумму, которую составляют проценты по ипотеке за весь срок.

Из документов дополнительно потребуется кредитный договор и справка из банка об уплаченных процентах.

Здесь тоже есть свои лимиты. Максимальный размер вычета при погашении процентов — 3 000 000 рублей, а значит, вернуть можно 390 000 рублей. Но это ограничение появилось только в 2014 году. До этого ограничений по сумме возврата не было.

Типичные заблуждения о налоговом вычете при продаже и покупке квартиры

О том, что каждый налогоплательщик имеет право на налоговый вычет при приобретении или продаже квартиры, знают даже те, кто никогда в своей жизни сделок с недвижимостью не совершал.

При этом и продавцы, и покупатели жилья почти одинаково часто допускают ошибки при определении размера этой компенсации. О самых распространенных заблуждениях при определении размера налогового вычета рассказала налоговый консультант, директор компании «Аутсорсинг» Ольга Ботова.

Видео (кликните для воспроизведения).

Самые распространенные ошибки продавцов

Самое распространенное заблуждение продавцов в отношении налогового вычета состоит в том, что они уверены: если в течение одного года они продали одну квартиру и купили другую взамен по большей цене (то есть весь доход был вложен в покупку новой квартиры, и расходы в результате оказались больше полученного дохода от продажи), налог платить не придется. На самом деле для налоговых органов продажа квартиры и покупка новой — это два совершенно разных действия. Уменьшить размер налогооблагаемой базы в данном случае можно, только отняв от стоимости, по которой квартира была продана, расходы, ранее связанные с ее же приобретением, но никак не расходы на покупку новой квартиры.

Читайте так же:  Регистрация автомобиля в гибдд юридическим лицом

Например, в течение одного календарного года (одного налогового периода) была продана квартира за 2,5 миллиона рублей, купленная два года назад за 1,5 миллиона рублей, а взамен нее был приобретен новый объект за 3 миллиона рублей. Размер налога, который предстоит уплатить владельцу этой квартиры с продажи в данном случае (срок владения квартирой, купленной до 1 января 2016 года, составляет менее трех лет, поэтому при ее продаже владельцу придется заплатить налог), будет рассчитываться следующим образом: 2,5 миллиона рублей (доход, полученный при продаже) минус 1,5 миллиона (расходы на покупку этой квартиры), получается 1 миллион рублей — сумма, с которой продавцу предстоит платить налоги.

1 миллион рублей умножаем на 0,13 (13% — ставка налога на доход для физических лиц) и получаем 130 тысяч рублей — размер налога.

Если продавец ранее никогда не пользовался налоговым вычетом при покупке квартиры (2 миллиона рублей), он может уменьшить размер налога еще на 2 миллиона рублей. В таком случае при продаже квартиры из нашего примера налог платить ему не придется.

1 Продавцы недавно приватизированных квартир, до этого момента долгое время проживавшие в них, считают, что при продаже не должны будут платить налог. «Особенно часто такие ситуации возникают с пожилыми людьми, которые только что приватизировали квартиру, а затем сразу же ее продают, — поясняет Ольга Ботова. — Несмотря на то что жить в этой квартире по договору социального найма до этого они могли не один десяток лет, отсчет срока нахождения объекта в собственности начинается с момента приватизации, и если он составляет менее трех лет, такая продажа будет облагаться налогом».

2 Ряд продавцов, которые продают квартиры, находящиеся в собственности менее трех лет (для объектов, купленных после 1 января 2016 года, — пяти лет), знают про существование имущественного вычета в 1 миллион рублей, который можно применить при продаже квартиры, чтобы уменьшить размер налогооблагаемой базы, но не знают, что взамен него они могут уменьшить размер налогооблагаемой базы на сумму расходов, понесенных на покупку этой же квартиры. На практике же продавцы, чтобы уменьшить размер налога, могут выбирать тот из этих вычетов, который будет больше в их конкретной ситуации.

3 Часть продавцов считают: если они продают квартиру, которая была получена в дар, и в договоре на такой объект указана некая оценочная стоимость квартиры, они смогут уменьшить налоги на эту сумму. Однако для квартир, полученных по договору дарения, максимальный вычет, на который может быть уменьшена налогооблагаемая база, составляет 1 миллион рублей (поскольку у продавца не было расходов, связанных с приобретением этого объекта). И даже если в договоре дарения вы указывали 3 или 5 миллионов рублей, эта сумма не будет учитываться как расходы.

4 Другим распространенным заблуждением продавцов является то, что если продавец является пенсионером, то есть на данный момент уже не имеет собственного дохода, при продаже квартиры он может воспользоваться только вычетом в 1 миллион рублей или уменьшить размер налога на сумму расходов, понесенных ранее на покупку продаваемой квартиры. «Если пенсионеры продают квартиру и покупают другую квартиру взамен в течение одного календарного года, они имеют право на уменьшение налогооблагаемой базы на сумму налогового вычета при покупке (2 миллиона рублей, при условии что ранее они никогда не пользовались этим имущественным налоговым вычетом). Если был доход, с которого можно удержать налог (доход, полученный при продаже квартиры), неработающий пенсионер (а также студент, ребенок) вправе уменьшать доход на этот вычет, чтобы не платить налог», — объясняет Ольга Ботова.

5 Многие продавцы твердо убеждены: если в договоре ранее было указано, что квартира была куплена за одну сумму, а в новом договоре купли-продажи также сказано, что она продана за те же деньги, налог им платить не придется. Ведь в этом случае ранее понесенные расходы равны доходам, полученным при реализации квартиры. На деле после вступления в силу с 1 января 2016 года изменений в законодательстве, связанных с налогообложением сделок с недвижимостью, в таком случае может возникнуть налог.

Если доход от продажи квартиры окажется меньше 70% кадастровой стоимости того же объекта, налоговый орган будет считать доход как 70% кадастровой стоимости проданного объекта. Например, налогоплательщик купил квартиру после 1 января 2016 года за 1,2 миллиона рублей и в этом же году продает ее за эти же 1,2 миллиона рублей. Размер подтвержденного дохода при ее продаже также составляет 1,2 миллиона рублей. Однако кадастровая стоимость этого объекта — 2 миллиона рублей. При определении суммы налога к уплате в этом случае налоговый орган будет использовать большую сумму, и вместо указанной в договоре цены в этом качестве будет применяться кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7 (70%).

2 миллиона, умноженные на 0,7 (сумма полученного при продаже дохода), минус 1,2 миллиона рублей (расходы на приобретение этой квартиры) дают в итоге 200 тысяч рублей (размер налогооблагаемой базы). Умножив это значение на 0,13, получим 26 тысяч рублей — размер налога, который предстоит заплатить продавцу этой квартиры.

Читайте так же:  Сколько надо заплатить чтобы забрать машину со штрафстоянки

Распространенные заблуждения покупателей

1 На практике достаточно распространены сделки между близкими родственниками, которые совершаются специально для получения имущественного налогового вычета при покупке (260 тысяч рублей при стоимости объекта 2 и более миллионов рублей). Между тем налоговый орган в таком случае откажет в выплате вычета. Согласно статье 105 Налогового кодекса РФ, имущественные вычеты не предоставляются, если сделка совершается взаимозависимыми лицами. Взаимозависимыми признаются супруги, родители, дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры. Другие родственники взаимозависимыми не считаются.

2 Самой распространенной ошибкой покупателей является то, что они соглашаются на указание в договоре в качестве суммы сделки 1 миллиона рублей.

«Учитывая, что срок, после которого собственнику при продаже не нужно платить налог на доход физических лиц, с 1 января 2016 года увеличен с трех лет до пяти (для объектов, купленных после этой даты), возрастает вероятность, что квартира может быть продана еще до окончания этого срока, в таком случае при ее реализации новому собственнику придется платить налог на доход. При этом цена, указанная в договоре на продажу квартиры, будет сравниваться с кадастровой стоимостью. Покупателю уже сейчас, на момент приобретения объекта, нужно учитывать эти обстоятельства», — рассказывает Ольга Ботова.

3 Многие покупатели считают: если квартира, в связи с покупкой которой возникло право на получение имущественного налогового вычета, была продана, то они утратили право на получение имущественного налогового вычета, связанного с ее приобретением (максимальная сумма: 13% с 2 миллионов рублей). На самом деле это не так. Если ранее квартира была приобретена, при этом у покупателя сохранились документы, подтверждающие понесенные на ее покупку расходы, он вправе получить вычет в связи с ее приобретением.

4 Если квартира куплена в совместную или в долевую собственность, то каждый покупатель имеет право на вычет до 2 миллионов рублей. На деле он имеет право на вычет пропорционально своей доле в собственности на этот объект.

Например, если два собственника приобрели объект в долевую собственность (у каждого одна вторая доли) за 3 миллиона рублей, каждый из них сможет получить налоговый вычет только в размере 13% с 1,5 миллиона рублей, несмотря на то что максимальная сумма налогового вычета — 2 миллиона рублей. В дальнейшем они смогут добрать не полученную сейчас сумму вычета при покупке других объектов.

«Увеличить сумму вычета в такой ситуации можно, воспользовавшись правом ребенка на получение налогового вычета, — советует Ольга Ботова. — Дело в том, что с 2014 года расходы на приобретение квартиры совместно с детьми расцениваются как семейные, поэтому любой из родителей может расходы по детским долям приписать себе, максимальная сумма получения вычета по одному налогоплательщику остается прежней — 2 миллиона рублей. Ребенок при этом в дальнейшем не теряет право на получение налогового вычета после достижения совершеннолетия».

Например, квартира была куплена за 4 миллиона рублей в совместную собственность родителей и двоих детей, каждый из них владеет 1/4 объекта, таким образом, каждому налогоплательщику положен вычет в размере 1 миллиона рублей (1/4 от 4 миллионов рублей — стоимости объекта). Родители при этом могут получить налоговый вычет за ребенка, таким образом размер налогового вычета для них увеличится до 2 миллионов рублей на каждого родителя.

5 Если ранее покупатель получал налоговый вычет, связанный с приобретением квартиры, он не имеет права на какие-то вычеты в дальнейшем. В том случае если он не получал вычет с суммы фактически уплаченных банку процентов по целевому кредиту, взятому на покупку жилья, он может заявить на получение этого вычета.

Начиная с 2014 года вычеты с расходов, понесенных при покупке квартиры (13% с 2 миллионов рублей), и налоговый вычет с уплаченных банку процентов по ипотеке (максимальная сумма: 13% с 3 миллионов рублей) могут быть разделены между разными объектами. Поэтому, если покупатель ранее получал вычет только по расходам на покупку квартиры, теперь по другому объекту он может заявить на получение вычета по фактически уплаченным процентам по кредиту.

Это только наиболее распространенные заблуждения продавцов и покупателей жилья, связанные с имущественным налоговым вычетом.

Как рассчитывается налог с продажи квартиры

Последнее обновление 2019-06-19 в 13:17

При продаже квартиры, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения для освобождение, плательщику нужно рассчитать НДФЛ самостоятельно. Как это сделать — подробно рассмотрим в статье.

Порядок расчета налога при продаже квартиры

Если вы продали недвижимое имущество и не попали под освобождение, предусмотренное п.17.1 ст.217 Налогового кодекса России, вам нужно выполнить 2 задачи:

  • заполнить и сдать декларацию 3-НДФЛ;
  • уплатить сам налог.

Чтобы заполнить отчет 3-НДФЛ, нужно посчитать налог с продажи квартиры на основании имеющихся документов и налогового законодательства и внести процесс расчета прибыли от продажи недвижимости и налога в декларацию.

Какие величины потребуются:

  • рыночная и кадастровая стоимость объекта;
  • сумма имущественного вычета;
  • расходы, связанные с приобретением объекта;
  • ставка НДФЛ.

Рыночная стоимость — это цена имущества, которую вы указали в договоре. Кадастровая стоимость тоже нужна, чтобы высчитать налог с продажи квартиры, ведь с 2016 года действует ст.217.1 НК РФ, которая гласит: базой обложения при исчислении НДФЛ является наибольшая из двух величин — рыночная стоимость либо кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7.

В соответствии со ст.220 НК РФ в п.1 при продаже имущества можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом. Вычет — сумма, которая высчитывается из базы при исчислении налога с продажи квартиры. Согласно п.2 ст.220 НК РФ максимальная величина вычета — 1 000 000 рублей.

Читайте так же:  Дубликат стс на авто - как оформить

Важно!

Когда считается налог с продажи квартиры, нужно учесть, что сумма вычета не может быть больше суммы базы, но меньше быть может.

Имущественный вычет можно использовать только один раз за налоговый период — календарный год, даже если у вас было несколько продаж. Вместо вычета базу можно уменьшить на расходы, связанные с приобретением объекта недвижимости. Условие — расходы требуют документального удостоверения. К уменьшению принимается сумма расходов, не превышающая базу обложения.

Важно!

Базу за продажу одного объекта нельзя уменьшить и на расходы, и на вычет.

Ставки, по которым нужно считать налог с продажи квартиры в 2019 году:

  • для резидентов — 13%; т. е. для лиц, которые находятся в России не меньше 183 календарных дней в 12 подряд идущих месяцах; ими могут быть не только россияне, но и иностранцы;
  • для нерезидентов — 30%; ими могут быть не только иностранцы, но и россияне.

Зная все составляющие формулы расчета, правильно рассчитать сумму подоходного налога с продажи квартиры в 2019 году не составит труда. Рассмотрим примеры.

Пример 1

[1]

Нужно произвести расчет НДФЛ, т. к. осуществлена продажа недвижимости, находившейся менее 3 лет в собственности. За базу принимается рыночная цена, т. к. она больше, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7. Узнать кадастровую стоимость имущества вы можете через сайт Росреестра — бесплатно и быстро. Для этого есть специальный сервис:

  • укажите параметры для поиска объекта — можно указать кадастровый номер либо адрес;
  • в списке выданных результатов выберите нужный объект;
  • в справке по имуществу вы увидите кадастровую стоимость недвижимости.

Учтите, что данные базы ЕГРН обновляются каждые 3 года.

Для уменьшения применяется имущественный вычет, т. к. расходов не было — квартира подарена. База: 2 700 000 — 1 000 000 = 1 700 000 рублей.

Налог считается по ставке 13%, т. к. плательщик имеет статус резидента России: 1 700 000 × 13% = 221 000 рублей.

Пример 2

В этой ситуации можно уменьшить базу на расходы: 2 700 000 — 2 300 000 = 400 000 рублей. НДФЛ: 400 000 × 13% = 52 000 рублей.

Пример 3

Налог считается по рыночной цене. В этом примере можно использовать и вычет, и снижение на расходы, но рациональнее применить вычет. База: 800 000 — 800 000 = 0. НДФЛ равен нулю.

Важно!

Даже если налог равен нулю, декларацию нужно подать.

Пример 4

Если плательщик продает долю как отдельный объект — заключил отдельный договор, то к этому объекту применяется весь вычет в полном размере. А если все доли продать по общему договору, то вычет будет делиться между ними согласно установленным пропорциям.

База в данном примере: 500 000 — 500 000 = 0. Налог нулевой.

Декларация имеет строгую форму. В 2019 году действует такой бланк.

  • распечатать и заполнить вручную;
  • заполнить через программу «Декларация»;
  • заполнить через онлайн-услугу в Личном кабинете налогоплательщика.

Также листы отчета можно получить в ИФНС — они выдаются бесплатно по запросам граждан.

Бланк необходимо сдать до 30 апреля года, наступающего после года реализации имущества. Затем уплачивается налог, если сумма такового имеется.

Но кроме НДФЛ в наступившем году нужно заплатить еще один налог — на имущество физических лиц. Его платят все собственники недвижимости, а поскольку уплачивать его нужно после истечения календарного года, то после продажи квартиры налог всё еще нужно заплатить — но не в полном размере.

Расчет налога на имущество производится в зависимости от того, сколько месяцев за год объект находился в собственности плательщика. Если продажа произошла после 15-го дня месяца, то этот месяц считается за полный. Если же до 15-го дня, то месяц не засчитывается при расчете.

Пример 5

Имущественные налоги уплачиваются до 1 декабря года после получения письма от налоговой. А рассчитать налог на имущество при продаже квартиры вы можете и онлайн — через калькулятор ФНС.

  1. Для расчета подоходного налога с продажи недвижимости нужно знать рыночную и кадастровую стоимость объекта.
  2. Базу обложения можно уменьшить на вычет или расходы, связанные с приобретением объекта.
  3. При продаже имущества нужно не только заплатить налог, но и сдать декларацию.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Видео (кликните для воспроизведения).

Я очень старался при написании этой статьи, пожалуйста, оцените мои старания, мне это очень важно, спасибо!

Источники


  1. Хазиев, Ш. Н. Вопросы судебной экспертизы в деятельности Европейского Суда по правам человека / Ш.Н. Хазиев. — М.: Компания Спутник +, 2017. — 935 c.

  2. Рыжаков, А. П. Защитник в уголовном процессе / А.П. Рыжаков. — М.: Экзамен, 2016. — 480 c.

  3. Фохт-Бабушкин, Ю.У. Искусство в жизни человека. Конкретно-социологические исследования искусства в России конца XIX — первых десятилетий XX века. История и методология / Ю.У. Фохт-Бабушкин. — М.: Алетейя, 2016. — 788 c.
  4. Малько, А.В. Теория государства и права. Гриф УМО МО РФ / А.В. Малько. — М.: Норма, 2015. — 203 c.
  5. Редактор, Редактор Б. Пугинский И. Пугинский Правоведение / Редактор Б. Редактор И. Пугинский Пугинский. — М.: Юрайт, 2011. — 480 c.
Налоговый вычет при продаже квартиры как произвести расчет
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here