Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Главное по теме: "Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации" с точки зрения профессионалов. Предлагаем статью с комментариями и выводами.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Расторжение договора купли-продажи недвижимости предполагает специальную процедуру, результатом которой является прекращение обязательств сторон соглашения. Об основаниях и процедуре расторжения такого договора и пойдет речь в нашей статье.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, что может послужить основанием?

Действующее законодательство (ст. 450 ГК РФ) общими основаниями расторжения любых договоров называет:

  • соглашение сторон;
  • судебное решение.

При этом в первом случае процедура требует решения лишь 2 вопросов:

  • судьбы уже выплаченного задатка;
  • оформления соглашения в той же форме, что и основной договор.

Для судебного порядка расторжения договора законодатель определил лишь ограниченный перечень ситуаций, при которых такой вариант развития событий возможен:

  • существенное нарушение условий договора одной из сторон;
  • прямо предусмотренный в законе способ расторжения договорных обязательств через суд.

Существенными признаются нарушения договора, которые явились результатом противоправных действий одной из сторон и принесли лишения контрагенту по сделке. Судебная практика исходит из еще более жестких позиций, определяя существенные нарушения по наличию и размеру убытков, факт которых должен доказать истец.

Еще одним способом расторжения договора купли-продажи недвижимости, который также требует обращения в суд, можно назвать признание договора недействительным.

Однако для расторжения обязательств таким образом необходимы основания для признания договора таковым. В частности, к ним относятся положения ст. 431.1 ГК РФ, которая дает отсылку к положениям § 2 главы 9 ГК — общим нормам о недействительности сделок.

Сделка может считаться недействительной в случаях:

  • противоречия положений договора нормам законодательства;
  • недееспособности одной из сторон сделки;
  • заключения сделки с применением насилия, угроз или обмана;
  • несоблюдения прав третьих лиц.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости — до или после регистрации?

Важнейшее значение в механизме расторжения договора купли-продажи имеет факт проведенной регистрации или отсутствия таковой. С 01.01.2017 данные мероприятия проводятся в соответствии с положениями закона «О гос. регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ и предполагают регистрацию не самого договора, а перехода права собственности на недвижимость.

Если переход права еще не зарегистрирован, расторгнуть договор достаточно просто, даже если документы уже переданы в регистрационную службу:

  • Если согласия между сторонами по указанному вопросу достигнуто, составляется соглашение о расторжении, которое передается в регистрирующий орган.
  • Если соглашения по расторжению достигнуть невозможно, то следует обращаться в суд. Перед этим необходимо соблюсти претензионный порядок разрешения спора, то есть направить другой стороне уведомление о расторжении с предложением исполнить его в месячный срок. По истечении отведенного времени можно обращаться в суд с исковым заявлением. Процедуру регистрации перехода права при этом можно приостановить в порядке ст. 30 закона № 218-ФЗ по заявлению заинтересованной стороны сделки.

После регистрации расторжение договора купли-продажи недвижимости возможно только в судебном порядке при существенном нарушении условий договора с другой стороны. К таким нарушениям могут быть отнесено, к примеру, отсутствие платы за имущество со стороны покупателя. При этом нужно обратить внимание, что требовать нужно именно расторжения договора, а не взыскания по нему выплаты от покупателя. Иначе можно выиграть дело, но получать свои деньги за недвижимость лишь через продолжительное время, оставшись без квартиры и фактически без денег.

Соглашение о расторжении договора покупки недвижимости

При расторжении договора покупки недвижимости по соглашению сторон субъекты правоотношений должны оформить письменный документ (сделки с недвижимостью должны осуществляться в письменной форме), определяющий основной порядок и условия прекращения ранее заключенной сделки. Единой формы такого документа законодательством не предусмотрено, однако правоприменительная практика позволяет определить необходимый набор сведений, которые должны присутствовать в соглашении о расторжении.

1. Реквизиты документа. В соглашении нужно указать название документа с указанием реквизитов договора, который расторгается, а также номера, даты и места составления самого соглашения.

2. Преамбула. Вступительная часть документа должна включать в себя данные продавца и покупателя по расторгаемому договору, и, если необходимо, данные документов, на основании которых действуют представители.

3. Основная часть соглашения. Этот раздел соглашения о расторжении должен содержать пункты:

  • о расторжении конкретного договора (с указанием его идентификационных данных);
  • прекращении обязательств сторон с момента расторжения;
  • отсутствии претензий сторон друг к другу.

Дополнительно в тексте соглашения можно подробно определить судьбу переданного задатка, руководствуясь положениями ст. 381 ГК РФ.

4. Реквизиты (паспортные данные) и подписи сторон.

[1]

Уведомление о расторжении договора

Еще одним необходимым документом при осуществлении процедуры расторжения договора покупки недвижимости является уведомление, представляющее собой документальное удостоверение намерения одной из сторон сделки расторгнуть ее. При этом уведомление может быть первичным документом (перед заключением соглашения) либо представлять собой элемент претензионного порядка разрешения спорной ситуации, необходимого перед обращением в суд.

Уведомление составляется в произвольной форме, но должно содержать максимально четкие и понятные формулировки, дабы минимизировать непонимание или двоякое толкование сложившейся ситуации со стороны контрагента.

В частности, в уведомлении о расторжении договора покупки недвижимости нужно указать:

  • Данные стороны сделки, которая обращается с просьбой о расторжении договора либо претензией о выполнении обязательств по сделке.
  • Информацию о договоре (дату, номер, место составления, наименования сторон).
  • Суть уведомления. В этой части может быть высказано предложение другой стороне расторгнуть договор, заключив соглашение о расторжении, либо заявлена претензия по поводу неисполнения условий сделки и выставлено требование об исполнении обязательств в течение 30 дней.

Уведомление должно быть подписано и направлено второй стороне (отправлено по почте заказным письмом с уведомлением или доставлено контрагенту лично проставлением на копии отметки о получении). Отправленный таким образом документ можно будет представить в суде в качестве подтверждения соблюдения претензионного порядка разрешения спорной ситуации.

Читайте так же:  Право собственности на водные объекты кто может получить

Расторжение нотариального договора купли-продажи недвижимости

Нотариальная форма оформления договора купли-продажи недвижимости, в соответствии с законодательством, не является обязательной. При этом некоторые правовые гарантии и особенности сдачи документов на регистрацию перехода права располагают к заключению его именно таким образом. Закономерно возникает вопрос о порядке расторжения такой сделки.

Основная процедура расторжения нотариального договора купли-продажи аналогична общей процедуре. Отличие состоит лишь в порядке оформления: при расторжении договора, заверенного у нотариуса, требуется нотариальное оформление и соглашения о расторжении.

Таким образом, расторгнуть договор покупки недвижимости возможно как по обоюдному согласию контрагентов, так и по инициативе одной из сторон. Однако порядок расторжения в этих случаях будет разным.

Что такое соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры и когда оно заключается? Правила оформления

После заключения договора купли-продажи могут возникнуть обстоятельства, при которых сделку потребуется расторгнуть. Сделать это можно как в одностороннем порядке, так и по обоюдному согласию.

В первом случае процедура будет осуществляться через суд. Во втором – путём заключения соглашения о расторжении договора купли-продажи.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Соглашение о расторжении ДКП заключается, когда по каким-то причинам необходимо аннулировать сделку. Как правило, такая потребность возникает, если нарушены существенные условия договора (не внесена полная оплата, квартира не соответствует заявленным характеристикам и т.д.). При этом из названия документа понятно, что его заключение подразумевает обоюдное согласие сторон.

Дело в том, что суть любого договора – зафиксировать условия, выполнение которых приведёт стороны к получению выгоды. Как только условия выполнены, и выгода получена, договорные отношения прекращаются. Это правило прописано в ст. 408 ГК РФ. Статья гласит, что договорные отношения прекращают действие, как только стороны выполнили свои обязанности.

В случае с куплей-продажей недвижимости это означает, что, если объект уже передан покупателю, деньги за него получены, и право собственности зарегистрировано на нового владельца в Росреестре, Договор купли-продажи прекратил своё действие.

В таком случае отменить сделку можно будет двумя путями:

  • Через суд, если инициатором расторжения выступает только одна сторона.
  • Путём проведения обратной процедуры купли-продажи, когда продавец и покупатель меняются местами.

В случае, когда документы на регистрацию ещё не поданы, или она ещё не завершена, аннулировать сделку гораздо проще. Для этого потребуется подписать Соглашение и на его основании заявить в Росреестр требование о прекращении процесса регистрации права собственности на нового владельца.

При этом на практике возникают случаи, когда соглашение может быть использовано для аннулирования сделки и после государственной регистрации нового права собственности. В этом случае в Росреестр подаются документы для перерегистрации квартиры на прежнего владельца. Основанием для процедуры будет выступать именно Соглашение о расторжении ДКП, заключённое сторонами.

Но требуется соблюдение одного условия: сделка должна быть исполнена ненадлежащим образом. То есть нарушено её существенное условие, например, не переданы деньги в полном размере, объект не соответствует указанным в договоре характеристикам.

Если в указанном случае сторонам удалось договориться о расторжении без обращения в суд, то регистрирующий орган не вправе отказать в госрегистрации обратного перехода права на основании соглашения о расторжении (см., например, постановление Второго ААС от 17.02.2010 по делу № А28-15745/2009).

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

В каких случаях заключают и кому это выгодно?

Исходя из вышесказанного стороны заключают соглашение о расторжении договора при обоюдном согласии перед регистрацией перехода права собственности в Росреестре. После регистрации подписывать соглашение стороны могут только в случае нарушения существенных условий договора.

Также можно утверждать что если стороны договорились между собой, значит расторгнуть сделку выгодно как продавцу, так и покупателю.

Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 450, ст. 475, ст. 450.1), договор купли-продажи может быть расторгнут на следующих основаниях:

  • По обоюдному согласию сторон.
  • В одностороннем порядке в случае существенных нарушений условий документа одной из сторон.

[3]

В одностороннем порядке расторжение сделки допускается, если:

    Не соблюдены её ключевые условия (ст. 450 ГК РФ).

Имеется в виду, что одна из сторон не получает той выгоды, которую могла бы получить в случае надлежащего исполнения договора. В сделках с недвижимостью речь как правило идёт о:

  • Несвоевременной или неполной оплате.
  • Отказе освобождать квартиру.
  • Возникли непредвиденные обстоятельства.
  • Речь идёт о каких-то внезапных событиях, которые препятствуют исполнению условий сделки (например, появление внезапных обременений на квартиру, претендентов на собственность и т. п.).
    Сделка признана недействительной.

    Сюда включены все правонарушающие обстоятельства. Например, договор нарушает нормы закона, одна из сторон признана недееспособной, документ был заключён посредством обмана).
    Сделка является незаключённой.

    Здесь говорится об отсутствии выполнения одного из базовых условий контракта или отсутствии в договоре описания её ключевого элемента. Например, не указана цена, не описан объект недвижимости, документ не сдан на регистрацию.

    Речь не идёт о случаях откровенного мошенничества. Скорее о возникновении непредвиденных обстоятельств, незаключении сделки. Именно такие ситуации чаще всего приводят стороны к заключению обоюдного соглашения о расторжении ДКП.

    Основные правила оформления

    Основное правило прекращения любых договорных отношений — стороны обязаны провести расторжение в той же форме, в какой регистрировался основной документ (ст. 452 ГК РФ).
    Читайте так же:  Отличие протокола от постановления гибдд

    То есть, если ДКП был составлен в письменной форме и заверен у нотариуса, Соглашение должно быть оформлено абсолютно так же.

    Само содержание Соглашения о расторжении договора купли-продажи строго не регламентировано и подчиняется обычным правилам составления подобных документов. Обычно оно содержит следующие пункты:

    1. название, дату и место заключения;
    2. персональные данные сторон;
    3. ссылку на основной договор купли-продажи;
    4. описание цели составления Соглашения;
    5. подробное описание предмета договора — квартиры;
    6. описание последствий расторжения: порядок и сроки возврата имущества и денег;
    7. штрафные санкции;
    8. подписи сторон.
    • Скачать бланк соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимости
    • Скачать образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры

    Дальнейшие действия зависят от конкретной ситуации. А именно, расторгается ли договор до начала процесса госрегистрации новых прав собственности, или после.

    До регистрации

    Если сделка не прошла регистрацию в Росреестре, достаточно лишь обратиться к нотариусу, у которого заверялся договор купли-продажи, и подписать Соглашение. В трёх экземплярах. Сделка будет признана расторгнутой.

    Если документы были поданы в Росреестр, но процесс регистрации ещё не завершён, следует обратиться напрямую в Росреестр. Для этого в регистрационный орган нужно подать подписанное сторонами соглашение. В этом случае процедура перехода права собственности отменяется и половина уплаченных денежных средств за ее проведение возвращается заинтересованному лицу.

    После регистрации

    В случае, если аннулирование сделки в Росреестре возможно на основании Соглашения, следует выполнить следующий порядок действий:
    1. Подписать Соглашение о расторжении ДКП у нотариуса.
    2. Обеим сторонами подать в Росреестр заявления о государственной регистрации перехода права обратно — от покупателя к продавцу.

    В случае, когда отмена регистрации имущества в Росреестре невозможна, необходимо:

    • Оформить обратный договор покупки и/или продажи квартиры. Это означает, что стороны меняются местами: продавец становится покупателем, а покупатель – продавцом. Происходит обмен деньгами и квартирой.
    • Новую сделку необходимо снова зарегистрировать в Росреестре.

    Таким образом, не всегда подписание договора купли-продажи и даже его регистрация в Росреестре означает, что сделка закрыта. При возникновении серьёзных условий она может быть аннулирована. Заключение Соглашения о расторжении ДКП – отличная возможность отменить сделку быстро и без особых затрат.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

    Сделка между продавцом и покупателем регламентирует договор купли-продажи. Если участников процедуры что-то не устроило, соглашение может быть расторгнуто. Процедуру проще всего осуществить до обращения в Росреестр. Если выполняется расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации, это может привести к возникновению ряда сложностей. Гражданин должен учитывать, что подобное действие можно выполнить далеко не всегда.

    Однако провести процедуру все же возможно. Для этого необходимо изучить случаи, когда закон позволяет признать недействительной ранее заключенную сделку. О действующем законодательстве, о процедуре расторжения договора до регистрации, а также о причинах, позволяющих выполнить действия после обращения в Росреестр, поговорим далее.

    Расторжение договора в соответствии с действующим законодательством

    Не всегда заключенное соглашение удовлетворяет обоих участников. Продавец может быть недоволен неполным или несвоевременным внесением денежных средств. Покупатель в процессе операции может узнать, что коммунальные услуги в приобретаемой недвижимости не оплачены или оплачены не полностью, а на территории объекта зарегистрированы третьи лица. Возможность расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации регламентирует глава 29 ГПК РФ.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Перед тем, как приступать непосредственно к процедуре, рекомендуется ознакомиться со следующими статьями Гражданского кодекса РФ:

    • 450 – содержит перечень причин, в соответствии с которыми может быть осуществлено расторжение зарегистрированной сделки;
    • 451 – отражает особенности расторжения договора, которое вызвано изменением обстоятельств;
    • 452 – фиксирует порядок проведения процедуры расторжения;
    • 453 – указывает последствия расторжения договора после регистрации.

    Все манипуляции с недвижимостью осуществляются на основании положений ФЗ №122. В соответствии с ним, все операции с жильем должны быть в обязательном порядке зарегистрированы. Процесс также должен выполняться при приобретении объекта и при расторжении договора купли-продажи недвижимости.

    В действующем законодательстве отражен срок исковой давности, в течение которого лицо имеет право обратиться в суд и расторжение соглашения. Закон позволяет продавцу и покупателю осуществить процедуру расторжения договора в течение 3 лет с момента регистрации соглашения.

    Если речь идет о жилом имуществе, предстоит пройти двойной процесс регистрации. Действие необходимо выполнить в отношении самой сделки и факта перемены собственника недвижимости.

    Расторжение договора купли продажи квартиры до регистрации

    После того, как процесс регистрации сделки купли продажи квартиры будет завершен, она считается заключенной. Заключив договор в отношении квартиры или дома, продавец и покупатель, которые приняли решение выполнить отказ от обязательств, должны успеть подать в ГРП соглашение о расторжении сделки.

    Действие необходимо выполнить до того, как регистрация будет завершена, и произойдет изменение собственника. На практике вышеуказанные действия чаще всего осуществляются одновременно.

    Если процедура заключения сделки выполнялась с привлечением нотариуса или агентства недвижимости, туда же нужно обратиться и при расторжении соглашения.

    Если договор купли продажи квартиры передан на регистрацию, однако еще не зарегистрирован, продавец и покупатель должны подготовить и совместно подать заявление в Росреестр с просьбой о пре. Если один из участников соглашения не согласен с расторжение сделки, выполнить действия удастся только через суд.

    Если регистрация договора купли продажи недвижимости уже осуществлена

    Если регистрация договора купли продажи квартиры завершена, и продавец передал права на недвижимость, а покупатель – деньги, расторжение соглашения может быть выполнено по желанию одной стороны или обоюдному согласию участников сделки. Если оба лица хотят отменить заключенное ранее соглашение, проще всего выполнить сделку в обратном порядке. В этом случае продавец становится покупателем, а покупатель – продавцом. Между участниками соглашения, в отношении которого выполняется расторжение, заключается новый договор, на основании которого будет выполнена передача прав собственности на недвижимость.Процесс осуществляется в соответствии с классическими правилами. Продавцу и покупателю предстоит повторно обратиться в Росреестр и зарегистрировать новый договор. Продажа недвижимости обычно осуществляется за ту же сумму.

    Читайте так же:  Восстановление птс без собственника

    Если по каким-либо причинам продавец и покупатели не хотят выполнять сделку в обратном порядке, они могут обсудить все нюансы и составить соглашение о расторжении договора купли продажи недвижимости. Предстоит подготовить заявление, на основании которого договор можно аннулировать. Оно оформляется участниками соглашения совместно. Пакет документов нужно предоставить в Росреестр. На основании полученных бумаг будет сделана запись о прекращении сделки купли продажи дома и выполнено ее аннулирование.

    Если было осуществлено частичное исполнение, и сотрудники уполномоченного органа уже завершили процесс регистрации, соглашение о расторжении не станет основанием для прекращения действия заключенного ими договора.

    Если осуществить расторжение договора хочет только один участник процесса, эксперты рекомендуют попытаться достигнуть соглашения со второй стороной договора. Для этого потребуется отправить письменное предложение об отмене сделки. Если лицо отказывается от расторжения или не отвечает на поступившее уведомление в течение 30 дней, гражданин получает право на составление иска. Однако для расторжения ранее заключенного договора одного желания мало. Чтобы сделка была отменена, должны присутствовать веские причины. Среди них выделяют нарушения существенных пунктов договора, а также ряд иных случаев. Они зависят от особенностей сложившейся ситуации.

    Существенными условиями, которые могут стать поводом для отмены зарегистрированного договора, выступают:

    • покупатель не внес денежные средства за приобретение недвижимости или предоставил их не в полном размере;
    • в квартире прописаны третьи лица;
    • соглашение подписало лицо, не являющееся дееспособным;
    • гражданина принудили к подписанию документов;

    Действующее законодательство обязывает покупателя оплатить приобретаемый товар. Если речь идет о недвижимом имуществе, передача денежных средств должна быть подтверждена документально.

    Стороны могут оформить для этой цели следующие документы:

    [2]

    • расписку;
    • выписку с банковского счета;
    • квитанцию, подтверждающую внесение денег в кассу, если сделка заключалась с юридическим лицом.

    Если покупатель отказывается предоставить денежные средства, продавец имеет право потребовать расторжение сделки в одностороннем порядке. Помещение в этом случае останется у его бывшего владельца. Если недвижимость была передана, а денежные средства не поступили, суд имеет право расторгнуть сделку и осуществить возврат жилья продавцу или признать сделку незаконной и обязать покупателя выплатить неустойку.

    В квартире прописаны третьи лица

    Разбираясь, можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры после регистрации, нужно принять во внимание присутствие третьих лиц, прописанных в помещении. Так, на практике право пользования проданным жильем может быть сохранено за одним из его бывших владельцев. Если осуществляется переход права собственности, все обременения на помещение остаются. Это значит, что производить расчет по задолженности должен новый хозяин квартиры. На практике может сложиться ситуация, когда одно из лиц, которое не является хозяином помещения, но прописано в нем, на длительное время уезжает куда-либо или попадает в тюрьму. Хозяева жилплощади в это время выполняют реализацию недвижимости. Через какое-то время гражданин может вернуться. При этом за ним сохраняется право на пользование помещением. Новый хозяин будет вынужден делить жилплощадь с совершенно незнакомым человеком.

    Оказавшись в подобной ситуации, новый владелец недвижимости имеет право оспорить сделку в судебном порядке и выполнить расторжение договора. Правило действует, если с момента заключения сделки не прошло 3 года.

    Если суд согласится удовлетворить требование заявителя, денежные средства, уплаченные за приобретение жилплощади, будут возвращены покупателю.

    Признание сделки недействительной

    Граждане нередко обращаются в суд с требованием о признании заключенного ранее договора недействительным. Основанием для подобного наступает незаконность соглашения. Если суд согласится удовлетворить требования, договор не будет расторгнут. Однако сделку признают не действительной. Чаще всего такое решение принимается, если соглашение подписал недееспособный гражданин, или действие выполнено лицом, на которое оказывают насильственное давление. Введение в заблуждение также приводит к тому, что сделку признают недействительной. И если суд примет подобное решение, каждое из лиц вернется к тому же имущественному положению, которое было до момента подписания договора.

    Обстоятельства существенно изменились

    Разбираясь, как расторгнуть договор купли продажи квартиры после гос регистрации, человек выяснит, что действие может быть осуществлено, если обстоятельства существенно изменились. Сюда относят ситуации, при знании о наступлении которых, гражданин отказался бы заключать сделку.

    При этом ситуация должна соответствовать перечню требований, в список которых входят:

    • произошедшее возникло неожиданно;
    • ситуация входит в категорию непреодолимых;
    • произошедшее влечет за собой серьезный ущерб для участников сделки;
    • случившееся затрагивает интересы обоих участников соглашения.

    Произошедшие изменения будут признаны существенными, если выполняются все вышеуказанные условия.

    Чаще всего суд соглашается выполнить расторжение сделки на этом основании в следующих ситуациях:

    • действующее законодательство изменено;
    • осуществляется процесс ликвидации организации, не связанный с банкротством;
    • рыночная цена помещения сильно повысилась;
    • наступил финансовый кризис.

    Последнее обстоятельство признать существенным и выполнить на его основании расторжение договора довольно трудно.

    Масленников Иван Иванович

    С отличием закончил Государственную Юридическую Академию (ВСШ) по специальности правоведение. Большой опыт решения правовых вопросов широкого спектра.

    1. 5
    2. 4
    3. 3
    4. 2
    5. 1

    (20 голосов, в среднем: 5 из 5)

    комментария 2

    Не знал некоторые факты по поводу наследственных споров, сейчас родственники пытаются оспорить завещание с тем уклоном что документ был составлен не по правилам. Спасибо вашей статье теперь буду знать как оспаривать их заявление.

    Читайте так же:  Что делать, если был продан автомобиль, а покупателя остановила дпс в нетрезвом состоянии до перерег

    Около года работала риэлтор. Сделки заключались с нотариусом, который перед тем как подписать все бумаги проверял квартиру (наличие лиц прописанных в помещении, задолженности по коммунальным услугам, находится ли квартира в аресте). Не сталкивалась за все время с требованием расторжения договора, да и коллеги тоже. Хотя статья интересная, но все же разорвать договор – это сложное и кропотливое дело, если одна сторона не согласна.

    Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после её регистрации?

    Можно ли расторгнуть договор после того, как он был зарегистрирован

    Процесс расторжения договора купли-продажи может быть инициирован только обеими сторонами. Если же инициатором выступает один из участников, то вопрос решается в судебном порядке, либо с помощью посредника, который сможет убедить вторую сторону расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации.

    Аннулирование такого документа, как договор купли-продажи недвижимости, является сложным процессом. Даже опытным юристам бывает сложно верно оценить ситуацию. Данный вопрос регламентируется Гражданским Кодексом РФ, главой 29, «Изменение и расторжение договора», где указано, что разрыв договорённости возможен по ряду причин.

    Прекращение отношений между сторонами возможно на любом этапе сделки, в том числе и после её регистрации. Для осуществления таких намерений должны быть представлены серьёзные основания и получено согласие обеих сторон. В редких случаях расторжение может быть инициировано и в одностороннем порядке.

    Законодательная база для рассмотрения данного вопроса состоит из таких статей:

    • Статья № 450 — оговариваются причины, которые могут служить основой для расторжения договорённости;
    • Статья № 451 — рассматривается процесс прекращения отношений в связи с тем, что у одной или обеих сторон изменились обстоятельства;
    • Статья № 452 — описывается регламент процесса расторжения;
    • Статья № 453 — указываются возможные последствия прекращения сделки.

    Помимо вышеуказанных нормативно-правовых актов, в законодательную базу по данному вопросу входит также федеральный закон № 122, который выступает основой при оформлении любых сделок с недвижимым имуществом.

    Данный закон обязывает регистрировать любые сделки по недвижимости, как покупку объекта, так и расторжение договора.

    Согласно данному документу, регистрация должна проводиться в двух случаях:

    1. Переход права на собственность.
    2. Любые сделки, где объектом взаимоотношений выступает недвижимость.

    Из этого исходит, что для того чтобы договор купли-продажи имел юридическую силу, должна пройти регистрация и самой сделки и смены собственника.

    Для процесса расторжения сделки купли-продажи недвижимых объектов предусмотрен срок исковой давности. Так, оспорить правомерность документа одна или обе стороны имеют право в течение 3 лет с момента регистрации.

    Расторжение договора одной из сторон или по обоюдному согласию

    Подобный вид договоров может быть расторгнут по судебному решению или обоюдному согласию сторон. Именно последний вариант является наиболее выгодным для продавца и покупателя, но на практике достичь предварительного соглашения бывает очень сложно.

    Если же обе стороны согласны на аннуляцию, то заключается подобный договор, где продавец становится покупателем и наоборот. При участии юристов или нотариуса происходит обратный обмен денежными средствами и правом собственности на жильё.

    Следует обратить внимание на такой момент: стандартная форма договора не предполагает возмещение расходов. То есть, если продавец уже получил аванс, то забрать его практически невозможно, даже в судебном порядке. Такой пункт следует заранее обсудить с продавцом и внести его в договор.

    Если же одна из сторон не давала своего согласия на расторжение документа, то есть возможность подать исковое заявление в суд. Рассматриваться прошение будет в двух случаях:

    1. Одной стороной были нарушены условия договора.
    2. Имеет место быть форс-мажорная ситуация.

    Речь идёт о внезапно всплывших обстоятельствах сделки, скрытых от второй стороны. К примеру, распространена ситуация, когда бывший заключённый возвращается домой, а его жильё уже продаётся в собственность другому владельцу.

    Чаще всего исковые заявления от покупателя подаются по причине наличия долгов за жилую недвижимость, которые предыдущий владелец отказывается выплатить. Продавец же в праве подать прошение, если он так и не получил полную сумму стоимости, прописанную в договоре. В таком случае, он должен будет предоставить квитанции о получении каждого платежа.

    Основания для расторжения сделки

    Расторгнуть оформленные взаимоотношения между продавцом и покупателем возможно в таких случаях:
    • Были нарушены ключевые пункты договора;
    • Расторжение регламентируется законом;
    • Продавец и покупатель пришли к такому решению взаимно;
    • По постановлению суда.

    Расторжение сделки предусматривает собой прекращение его действия, если он исполнен ненадлежащим образом или не исполняется вовсе. Основанием для начала процесса аннуляции такого юридического документа может служить один следующих пунктов:

    • На жилплощади есть обременения в виде долгов.
    • Приобретённая недвижимость не была полностью оплачена.
    • Одной из сторон были намеренно или ошибочно предоставлены поддельные бумаги, продавец умолчал о серьёзных дефектах жилья.
    • Документ нарушает права недееспособных или несовершеннолетних лиц.
    • Жильцы не сняты с регистрации и не покидают жилую площадь.
    • Выяснилось, что недвижимость арестована.

    К прекращению отношений между продавцом и покупателем может привести и тот факт, что уставные бумаги одной из сторон не в порядке (в случае, когда продавец или покупатель — юридическое лицо).

    Как происходит процесс расторжения договора

    Согласно досудебному порядку урегулирования, стороны обязаны сделать попытку прийти к взаимному соглашению. В случае достижения результата мирным путём, продавец и покупатель подписывают соглашение о расторжении договора о купле-продаже.

    В документе нужно указать:

    • Личные данные сторон.
    • Адрес и регистрационный номер жилья.
    • Порядок оплаты расходов на оформление.
    • Пункт о возврате недвижимости, где указать сроки.
    • Подтверждение, что имущество не заложено и не передано третьим лицам.
    Читайте так же:  Как правильно выставить счет на оплату от индивидуального предпринимателя с ндс и без него

    Такое соглашение подлежит регистрации, которая совершается на основании заявлений, поданных участниками сделки. Единый государственный реестр делает соответствующую запись о прекращении взаимоотношений между сторонами.

    Расторжение документа по взаимному согласию можно оформить в любое время, а собственники самостоятельно должны установить, как они будут распоряжаться имуществом (в какие сроки будут возвращены средства или когда собственность снова перейдет в руки предыдущих владельцев). Закрепить такую договорённость следует документально.

    Если же сделка уже прошла частичное оформление, то есть право перехода собственности было оформлено, то такое соглашение между продавцом и покупателем не может являться основанием для возврата жилой недвижимости предыдущему владельцу.

    В случае, когда регистрация уже завершена, договор прекращает своё действие, потому аннулировать уже нечего. Здесь возможны два варианта: обращение одной из сторон в суд (если есть достаточно веские юридические основания) или оформление нового договора обратного действия при согласии сторон.

    Особенности расторжения через суд

    Отменить действие договора посредством судебного разбирательства можно, когда стороны не смогли достичь взаимопонимания и разрешения ситуации в добровольном порядке. В таком случае, в исковом заявлении должны значиться сведения не только об объекте недвижимости, но и об имуществе. Если этого не будет сделано, распоряжение суда сможет удовлетворить лишь указанное в иске требование, а именно, возврат недвижимости. Определять же судьбу остального имущества будет его прежний владелец.

    По Гражданскому Кодексу РФ, при постановлении суда о признании сделки ничтожной, покупатель потеряет право собственности на недвижимость, но возможность пользования имуществом, находящимся на её территории, за ним сохранится. Чтобы этого избежать, в исковом заявлении следует указывать все нюансы.

    Если же иск не содержал пункта касательно дальнейшего распоряжения имуществом, то для полного возвращения прав истцу придется повторно обращаться в суд. Это может потребовать немало времени, потому желательно с первого раза занять правильную позицию и составить документы верно.

    Чтобы добиться возврата квартиры в одностороннем порядке, необходимо указать в иске следующие пункты:

    1. Причиной обращения в суд является расторжение предварительно заключенного договора купли-продажи. Здесь же указывается веская причина, побудившая истца на подобные действия.
    2. Требование о возврате всего имущества, расположенного на территории квартиры, ее прежнему владельцу.
    3. Прошение возместить материальный и моральный ущерб. Для такой компенсации у истца должны быть серьезные основания. Они могут возникнуть при нарушении условий договора.
    4. Указать прочие нюансы, обязательные к выполнению каждой из сторон по окончании сделки. Речь может идти об оплате коммунальных услуг после того, как будет пройдена государственная регистрация.

    Главное при подаче искового заявления — это четко определить требования. Необходимо настаивать не только на расторжении договора купли-продажи, но и на отмене тех нюансов сделки, которые уже успели вступить в силу.

    Помимо искового заявления нужно предоставить сам договор купли-продажи и правоустанавливающие документы на недвижимость.

    Возможные негативные последствия

    Как уже упоминалось выше, компенсация ранее затраченных средств, является невозможной. В некоторых случаях происходит следующее: покупатель вносит определенную сумму денег, но в результате так и не получает недвижимость. Очевидным решением в подобной ситуации станет расторжение договора в одностороннем порядке.

    Однако добиться от продавца возврата средств не получится, поскольку одной из стороны были выполнены обязательства до фактического расторжения сделки. В подобных ситуациях покупатель имеет все шансы выиграть дело, но при этом остаться без денег и без жилья.

    По этой причине при подписании договора желательно предусмотреть пункт, согласно которому средства будут возвращены в полном объеме при расторжении соглашения. Очень важно на этом этапе уделить внимание обязанностям сторон, что обеспечит защиту покупателю и продавцу при возникновении между ними разногласий.

    Случаи, при которых договор невозможно расторгнуть

    Расторжение договора считается невозможным, если обе стороны соблюли его условия, а сам документ был зарегистрирован. К примеру, при заключении сделки купли-продажи, покупатель переводит деньги на счет продавца. После этого происходит регистрация бумаг с последующей передачи прав собственности. Если у одной из сторон возникнет желание отказаться от сделки по завершении данного этапа — сделать этого не удастся.

    Обратного хода не получится добиться даже посредством судебного разбирательства. Основанием для суда в данном случае может стать лишь нарушение, произошедшее на каком-либо этапе сделки. При его отсутствии, расторжение договора в одностороннем порядке будет невозможным.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Заключение сделок с недвижимостью требует учета целого ряда нюансов. Для того чтобы расторгнуть договор в случае нарушений одной из сторон, необходимо чётко определить особенности, относительно которых будет происходить обратный ход сделки. В противном случае, даже судебное разбирательство может не помочь истцу вернуть первоначальное положение дел.

    Источники


    1. Старков, О. В. Теория государства и права / О.В. Старков, И.В. Упоров. — М.: Дашков и Ко, 2012. — 372 c.

    2. Кони, А. Ф. Обвинительные и судебные речи / А.Ф. Кони. — М.: Студия АРДИС, 2016. — 707 c.

    3. Домашняя юридическая энциклопедия. Женщинам. — М.: Олимп, 2015. — 576 c.
    4. Научно-практический комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации с постатейными материалами и судебной практикой / Под редакцией С.А. Боголюбова. — М.: Юрайт, 2018. — 800 c.
    5. Баршев, Я. Историческая записка о содействии Второго Отделения Собственной Его Императорского Величества Канцелярии развитию юридических наук в России / Я. Баршев. — Москва: СИНТЕГ, 2011. — 245 c.
    Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here