Взыскание неустойки с застройщика пошаговая инструкция

Главное по теме: "Взыскание неустойки с застройщика пошаговая инструкция" с точки зрения профессионалов. Предлагаем статью с комментариями и выводами.

Позиция ВС РФ vs судебная практика нижестоящих судов по снижению взыскиваемой с застройщиков неустойки

Директор направления «Налоги и право» Группы компаний SRG

специально для ГАРАНТ.РУ

Практика применения положений об уменьшении неустойки при рассмотрении споров с участием застройщиков может кардинально измениться. Причиной тому – позиция, изложенная недавно Верховным судом Российской Федерации (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38). Теперь при снижении заявленного размера неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса суд будет обязан указать в решении мотивы, по которым он полагает, что уменьшение неустойки является допустимым.

Однако прежде чем углубиться в данное дело, следует вкратце описать текущую ситуацию в области долевого строительства и сложившуюся практику взыскания с застройщиков неустойки за нарушение сроков сдачи объекта.

Неустойка как способ защиты интересов дольщика при срыве сроков сдачи многоквартирного дома

В настоящее время увеличивается количество случаев срыва застройщиками сроков сдачи многоквартирных домов. Участники долевого строительства (дольщики) являются одной из самых незащищенных категорий в сфере строительства и недвижимости. На покупку строящегося жилья большинство дольщиков тратят заемные средства, так как не располагают всей необходимой денежной суммой. Некоторые из таких покупателей не имеют собственного жилья и живут в съемных квартирах, уплачивая арендную плату. Таким образом, для дольщиков важным обстоятельством является сдача жилья в срок без существенных задержек.

На сегодняшний день государство не может обезопасить гражданина от срыва сроков строительства и сдачи объектов недвижимости, гарантировать надлежащее исполнение застройщиком договора об участии в долевом строительстве (ДДУ).

При этом нельзя не отметить, что законодатель периодически пытается улучшить действующее законодательство, регулирующее строительство жилья. В качестве позитивного примера изменения правил строительства и продажи жилья можно выделить установление схемы привлечения денежных средств дольщиков через эскроу-счет. Это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома и передаются застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.

Однако наиболее действенным способом защиты и компенсации потерь покупателя строящегося жилья является взыскание неустойки с застройщика в связи с нарушением сроков сдачи объекта долевого строительства. Размер такой неустойки рассчитывается исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом для дольщика-гражданина неустойка рассчитывается в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Данной нормой законодатель позволил дольщику компенсировать свои потери при срыве сроков передачи объекта строительства.

Однако на практике обманутому дольщику не стоит рассчитывать на получение всей суммы установленной законом неустойки.

Особенности уменьшения неустойки судом

При рассмотрении дел по взысканию неустойки с застройщика суды, как правило, снижают неустойку, ссылаясь на то, что ее размер явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). Причем если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии соответствующего заявления со стороны должника. Это касается и споров с застройщиком (п. 9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 19 июля 2017 г). При этом застройщик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Кроме того, уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что кредитор может получить необоснованную выгоду.

Таким образом, суд может снизить заявленную дольщиком неустойку только:

  • в исключительных случаях;
  • по заявлению должника (застройщика, ответчика);
  • если будет доказана явная несоразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства;
  • при установлении того факта, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

[3]

При этом суд должен учесть конкретные обстоятельства дела, в том числе соотношение сумм неустойки и основного долга, длительность неисполнения обязательства, соотношение процентной ставки с размерами ставки рефинансирования, недобросовестность со стороны кредитора, имущественное положение должника (Определение ВС РФ от 16 февраля 2016 г. № 80-КГ15-29).

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», далее – Постановление Пленума ВС РФ № 7).

При этом самостоятельными основаниями для снижения неустойки не могут быть доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства в связи с тяжелым финансовым положением, наличием задолженности перед другими кредиторами, наложением ареста на денежные средства или иное имущество и даже в связи с добровольным погашением долга на день рассмотрения спора и др.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков, но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют для него подобные нарушения. Например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам, валютных курсов и т. д.). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (п. 74-75 Постановления Пленума ВС РФ № 7).

С учетом этого суды должны исследовать вопрос исключительности рассматриваемого случая и допустимости уменьшения размера неустойки в зависимости от степени выполнения застройщиком своих обязательств, имущественного положения истца и других обстоятельств (п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.).

Судебная практика по уменьшению взыскиваемой с застройщика неустойки

Казалось бы, с учетом вышеизложенного уже давно должна была сложиться судебная практика, которая встает на сторону дольщика и не позволяет необоснованно «резать» заявленную неустойку.

Однако в районных судах, которых поддерживают вышестоящие суды, в том числе и в Московском регионе, сложилась кардинально противоположная практика. Истец может сделать подробный расчет неустойки, представить суду письменные доказательства обоснованности ее размера, грамотно изложить свою позицию в суде, но судьи все равно уменьшают неустойку без описания мотивов такого снижения.

В качестве примера можно привести один из споров, рассмотренных Московским городским судом – суд снизил размер неустойки, указав лишь, что это должно способствовать восстановлению баланса между нарушенными правами истца и мерой ответственности, применяемой к ответчику за нарушение им срока передачи объекта долевого строительства (апелляционное определение Московским городским судом от 26 мая 2017 по делу № 33-18972/2017). В другом деле апелляция согласилась со снижением заявленной истцом суммы неустойки, отметив, что степень несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией и только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела (апелляционное определение Московского городского суда от 20 июля 2017 г. по делу № 33-27903/2017).

Читайте так же:  Возврат налога при покупке квартиры в ипотеку перечень документов

Также в качестве примера можно рассмотреть спор, разрешая который, суд апелляционной инстанции посчитал правильным снижение неустойки почти в 10 раз. В судебном акте указано, что право суда уменьшить размер неустойки в случае просрочки исполнения обязательства не может рассматриваться как снижение степени защиты конституционных прав граждан (определение Самарского областного суда от 7 сентября 2017 г. по делу № 33-10748/2017).

Как видно, текущая судебная практика направлена против интересов дольщиков.

В рассматриваемом деле истцом-дольщиком была заявлена неустойка в размере 846 690, 45 руб. за период просрочки передачи ключей с 11 февраля 2016 года по 25 июля 2017 года.

Суд первой инстанции посчитал заявленную сумму завышенной и несоразмерной последствиям нарушения обязательства и даже без соответствующего мотивированного заявления со стороны ответчика снизил неустойку за просрочку исполнения обязательств по ДДУ до 80 тыс. руб., то есть более чем в 10 раз (решение Промышленного районного суда от 27 сентября 2017 г. по делу № 2-4979/2017).

При этом никакого обоснования и расчета суммы суд в своем решении не указал.

Коллегия судей апелляционной инстанции посчитала такое решение законным и обоснованным (апелляционное определение Самарского областного суда от 18 декабря 2017 г. по делу № 33-15592/2017).

С таким решением не согласился ВС РФ, отменив апелляционное определение и направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38).

При этом Суд подчеркнул, что уменьшение неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ при рассмотрении споров с застройщиком возможно в исключительных случаях и лишь по заявлению ответчика. Более того, в решении следует обязательно указать мотивы, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.


***

Позиция, изложенная в этом определении ВС РФ, может оказать положительное влияние на дальнейшую судебную практику в отношении обманутых дольщиков, так как она акцентировала внимание на указание мотивов именно судом.

Кроме того, пересмотренный апелляционной инстанцией судебный акт, мотивировочная часть которого в настоящее время еще не изготовлена, также окажет значительное влияние на позиции судов при разрешении данного вопроса, так как именно он выразит отношение судей к данным изменениям.

По моему мнению, после вынесения данного определения ВС РФ судебная практика может пойти по трем разным путям.

Положительный. Суды примут во внимание данное требование ВС РФ и в дальнейшем при снижении неустойки будут составлять мотивированное обоснование. В результате количество решений о снижении снизится.

Нейтральный. Суды сформируют универсальные мотивы снижения неустойки, которые можно будет указывать практически в любом деле, что не повлияет на сложившуюся судебную практику.

Отрицательный. Довод Суда о мотивах снижения неустойки останется без внимания нижестоящих судов, решения будут выноситься без учета позиции ВС РФ, что можно будет считать показателем несогласованности институтов судебной власти.

Бесплатная Горячая Линия

+7 (499) 322-28-05

Время работы горячей линии ежедневно с 9:00 до 22:00

Жалобы с сайта принимаются круглосуточно

    Как вернуть деньги без обращения в суд Как получить компенсацию морального вреда Как вернуть вынужденные расходы Как наказать недобросовестного продавца

* Проект реализован в рамках ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА № 324-ФЗ «О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации» от 21 ноября 2011 г.

Исковое заявление о взыскании неустойки по ДДУ, подаем в суд на застройщика — официальные разъяснения

Если срок сдачи объекта по договору затянут, что причинило моральный и материальный вред, закон наделяет дольщика правом подать в суд на застройщика за просрочку и взыскать с него неустойку, которая призвана компенсировать потери, возникшее в результате неисполнения контрагентом договорных отношений.

Основанием для рассмотрения требования о неустойке за просрочку сдачи домадолжен быть договор долевого участия, который заключают застройщик и пострадавшая сторона. ДДУ должен иметь гос. регистрацию, проведённую в установленном порядке, только в этом случае он обладает юридической силой и станет допустимым доказательством в суде.

Общество защиты прав потребителей «Правовой надзор» оказывает бесплатную опмощь по всем вопросам подготовки исковых заявлений по взысканию неустойки.

Горячая линия +7 (499) 322-28-05

Официальный образец искового заявления о взыскании неустойки по ДДУ можно скачать здесь.

Права дольщика на получение неустойки

Право взыскать неустойку с застройщика предусматривают положения ст. 6 Закона 214-ФЗ от 20.12.2004 г. Это становится возможным в случае, когда застройщик нарушает срок передачи участнику долевого строительства жилья, являющегося предметом договора. Размер неустойки установлен законодательством и исчисляется как 1/300 ключевой ставки (с начала 2016 г. ЦБ России отменено такое понятие, как ставка рефинансирования. Теперь Банком РФ утверждается размер ключевой ставки). Определяется она на каждый день предполагаемого исполнения обязательства, а неустойка начисляется за каждый день просрочки.

Если обязательства застройщиком нарушены по отношению к физ. лицу (гражданину), предусмотренная указанной правовой нормой неустойка должна выплачиваться в двойном размере.

Важно! Исковое заявление о взыскании неустойки по ДДУ, должно содержать ссылки не только на нарушенные пункты договора, но и на правовые нормы, регулирующие данный аспект отношений. Судом, будет проверяться правильность прописанного детально, основанного на нормах права расчета неустойки, сроки сдачи жилья, указанные в договоре и правовые основания для предъявления требований.

Просрочка для расчета неустойки начинается со дня, который следует за датой сдачи жилья застройщиком.

Возможность потребовать компенсацию морального вреда

Наличие права подать заявление на неустойку за просрочку сдачи дома (многоэтажки), дает возможность рассмотреть вариант взыскания с застройщика морального вреда (ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, ст.15 Закона «О защите прав потребителей» № 2300-1).

Требование компенсировать моральный вред, который причинен дольщику ненадлежащим или полным неисполнением обязательств застройщиком, должно быть обоснованным и доказанным в судебном порядке (Пленум ВС РФ от 20.12.1994 г. № 10). Застройщику можно дополнительно предъявить и требование о взыскание штрафа

Исходя из положений, прописанных в п. 46 ПП ВС России от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», ч.6 ст. 13 Закона N 2300-I суд самостоятельно может взыскать с застройщика штраф вне зависимости от того, заявлял ли потребитель такое требование или нет. Его размер составляет 50% от суммы взыскания не исполненного застройщиком добровольно по требованию дольщика и в последствии присужденной судом в пользу потребителя.

Важно: При разрешении спора по ДДУ, подавая в суд иск о признании права собственности, когда застройщик ликвидируется, можно заявлять и об истребовании неустойки.

Однако реально получить с ликвидирующегося должника (застройщика) причитающуюся дольщику сумму, можно будет только в порядке, установленном законодательством о банкротстве. Этим правовым актом установлена очередность, в порядке которой будут удовлетворяться требования дольщика.

Проведение расчета неустойки, размер компенсации морального вреда штрафы и т.д., предъявляемые застройщику в судебном порядке, должны быть основаны на принципах разумности и справедливости. При нарушении указанных принципов и исходя из положений ст. 333 ГК РФ, явная несоразмерность расчёта неустойки тем последствиям, которые возникли из-за нарушения застройщиком обязательств дают основания суду на ее уменьшение.

Предварительная подготовка к суду

В преддверие суда с застройщикомжелательно направить ему претензию о возмещении ущерба, погашении неустойки и морального вреда в добровольном порядке. Предъявленная застройщику претензия будет служить доказательством неисполнения обязательств застройщиком в добровольном порядке.

Для предъявления своих требований по неустойке, в соответствии с положениями закона № 214 ФЗ, просрочка сдачи жилья дольщику, согласно условий ДДУ, должна составлять два и более месяцев.

Читайте так же:  Бесконтактное дтп

Куда подать и как правильно оформить иск о взыскании неустойки с застройщика

В 214 ФЗ отдельно не оговариваются вопросы подсудности. Нормы Закона РФ N 2300-I наделяют потребителя возможностью самому определять подсудность по ДДУ и предполагают возможность подать в суд на застройщика не только по его юридическому адресу, но и по адресу, где пострадавшее лицо зарегистрировано(прописано), а также по месту расположения (строящегося дома) строительной площадки застройщика.

Иск к застройщику о взыскании неустойки, образец которого представлен у нас на сайте, является юридически значимым документом, поэтому его правильное оформление и досконально собранная доказательственная база — это залог получения положительного судебного решения.

В иске о неустойке по договору долевого участия должны быть указаны наименование суда и полные реквизиты сторон, а также:

  • Краткое содержание договорных отношений с указанием пунктов, которые были нарушены. Следует подробно расписать какое право была нарушено и в чём состоит нарушение.
  • Сделать ссылки на документы, которые подтверждают вашу правовую позицию, а также сослаться на правовые нормы.
  • Произвести детальный расчет всех заявленных требований о взыскании с застройщика денежных средств со ссылками на законы и способах защиты нарушенного права.
  • Подготовить и приложить к исковому заявлению о взыскании неустойки с застройщика заверенные должным образом копии всех документов: ДДУ, акты, доп. соглашения, квитанция об оплате госпошлины и т.д.
  • Подписать иск. Внизу заявления должна стоять дата его подачи в суд, а также подпись заявителя либо его представителя.
  • Если истец действует в лице своего представителя, к иску прикладываются документы, подтверждающие его полномочия.
  • Иск, а также все приложенные к нему документы, готовятся в количестве процессуальных сторон судебного производства по делу.

Все документы с иском можно подать в суд лично, через своего представителя, либо по почте.

Наиболее важными для защиты прав и интересов дольщика являются следующие моменты:

  • правильное понимание объёма его нарушенных прав и основания иска;
  • подготовка и представление суду допустимой доказательственной базы;
  • правильное определение прописанных законодательством способов защиты;
  • приложение к иску детального расчёта предъявляемых финансовых требований о взыскании.

Все указанные мероприятия необходимо делать, консультируясь со специалистами в области правоприменительной практики. Получение положительного результата зависит от их профессионализма, своевременности действий, правильного определения судебной перспективы дела, а также знаний и соблюдения процессуальных сроков ведения судебного спора.

Инструкция о взыскании неустойки с застройщика

Инструкция о взыскании неустойки с застройщика.

Если Застройщик не передал Вам в срок Объект долевого строительства, и Вы хотите взыскать с него неустойку, Вам следует придерживаться следующего алгоритма:

Порядок досудебного взыскания неустойки (претензионный порядок)

1. Расчет неустойки.

Для начала Вам необходимо понять размер неустойки (размер неустойки очень важен, т.к. его необходимо будет указать и в претензии и в иске). Для правильного расчета необходимо знать все исходные данные, а именно: стоимость объекта недвижимости, ставку рефинансирования Банка России, одно или двукратный размер ставки применить, количество дней просрочки.

С данными о ставках рефинансирования можно ознакомиться в нашей статье «По какой ставке считать неустойку», где подробно описана вся необходимая информация по данному вопросу.

Более подробную информацию о том, как правильно рассчитать неустойку, Вы можете найти в нашей статье Расчет неустойки.

2. Написание претензии и ее направление ответчику.

Следующим шагом будет направление претензии Застройщику. Существуют компании заинтересованные в добровольном урегулировании споров.

Для написания претензии Вам необходимо:

  • правильно рассчитать неустойку (что мы и сделали в первом пункте данной инструкции)
  • выяснить, по какому адресу направить претензию.
  • Для этого необходимо зайти на сайт Федеральной Налоговой Службы (https://egrul.nalog.ru/). В графе «Критерии поиска» выберите «Юридическое лицо» и поиск по «ОГРН/ИНН». ИНН можно узнать из вашего Договора участия в долевом строительстве. (Если у Вас Договор уступки, то претензию необходимо направлять юридическому лицу, с которым заключался ДДУ, а не уступка, т.е. тому, кто строит объект). После того, как сайт выдаст Вам «Результаты поиска», Вам будет нужен столбец «Адрес (место нахождения» юридического лица».

    Это и есть адрес, по которому необходимо направить претензию

    Порядок судебного взыскания неустойки.
    После соблюдения претензионного порядка, если от застройщика не поступило разумных предложений об урегулировании ситуации, необходимо подготовить и подать исковое заявление.

    1. Написание искового заявления.

    Иск к застройщику может быть подан по прошествии десяти дней со дня получения им претензии. Для того, чтобы иск был написан правильно и принят судом необходимо выполнить следующие действия:

  • правильно выбрать суд, в который будет подано исковое заявление (см. нашу статью «Выбор суда для взыскания неустойки»
  • правильно рассчитать неустойку (что мы и сделали изначально)
  • написать исковое заявление. Для написания корректного иска обратитесь к нашей статье «Иск к застройщику»
  • собрать все документы необходимые для подачи искового заявления в суд. С перечнем этих документов Вы можете ознакомиться в статье «Какие документы нужны для подачи иска в суд»
  • понять, что вы хотите получить от застройщика: неустойку, моральный вред, штраф, расходы, передачи объекта долевого строительства. Для этого ознакомьтесь, пожалуйста, со статьями
  • «Расходы в деле о взыскании неустойки (юрист, доверенность, аренда квартиры)», «Штраф с застройщика», «Возмещение морального вреда», «Требование о передаче квартиры в иске по неустойке».
    Помните, что госпошлина по данной категории дел не оплачивается, если размер исковых требований меньше 1 миллиона рублей (см. статью «Пошлина по делам о взыскании неустойки с застройщика»).

    2. Судебный процесс (см. статью «Суд с застройщиком»).

    Получение исполнительного листа.

    После вынесения решения суда необходимо написать заявление на выдачу исполнительно листа.

    Заявление можно подать как лично, так и направить почтой.

    В любом случае Вам необходимо написать заявление в двух экземплярах – одно остается в суде, второе остается у Вас и является подтверждением того, что Вы просили суд выдать исполнительный лист.
    Исполнительные листы выдаются после вступления решения в законную силу. Это означает, что с даты, от которой написана окончательная форма решения, должен пройти месяц. Например, решение изготовлено от 01.04.2016 г., значит, оно вступит в силу 02.05.2016 г.

    Согласно п. 9.3.2. Приказа Судебного департамента при Верховном суде РФ от 29.04.2000 № 36 «Об утверждении Инструкции по судебному делопроизводству в районном суде» исполнительные документы выписываются и передаются (направляются) по назначению не позднее следующего рабочего дня после вступления в законную силу судебного постановления либо после возвращения дела из кассационной инстанции, а по делам, решения по которым подлежат немедленному исполнению (о взыскании алиментов, о выплате работнику заработной платы в течение трех месяцев, о восстановлении на работе, включении гражданина Российской Федерации в список избирателей, референдума), — в день вынесения решения. Копии судебного постановления по гражданскому делу, выписки из решения должны быть заверены подписью судьи и гербовой печатью суда.
    После получения листа на руки, обязательно проверьте его на наличие всей необходимой информации, а также на наличие ошибок и опечаток.
    В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в исполнительном листе, должны быть указаны:

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Исполнительный лист, выданный на основании судебного акта или являющийся судебным актом, подписывается судьей и заверяется гербовой печатью суда.

    Исполнительные листы, выдаваемые на основании судебных актов, могут быть предъявлены к исполнению в течение трёх лет со дня вступления судебного акта в законную силу или окончания срока, установленного при предоставлении отсрочки или рассрочки его исполнения.

    Читайте так же:  Особенности организации дорожного движения в испании. часть 2

    ВС РФ: взыскание с застройщика неустойки на будущее вплоть до передачи квартиры дольщику – законно

    SergPoznanskiy / Depositphotos.com

    Застройщик, который задерживает передачу объекта долевого строительства, уплачивает дольщику-потребителю законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно, при этом заранее снижать такую неустойку по правилам ст. 333 Гражданского кодекса нельзя (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 сентября 2018 г. № 11-КГ18-21).

    Эту правовую позицию сформулировал ВС РФ, рассматривая спор между медлительным застройщиком и участником долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) был оплачен дольщиком полностью (в том числе ипотекой) и в срок, а вот сдача дома «запаздывает» уже на пару лет. Причем за первые полгода просрочки дольщик уже отсудил неустойку, предусмотренную Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Однако просрочка исполнения ДДУ все увеличивается, и вот пришлось пойти в суд заново.

    В этот раз дольщик попросил суд – помимо неустойки за уже набежавшие новые полгода – присудить ему еще и неустойку за каждый будущий день просрочки впредь до передачи квартиры из расчета в 300 руб. за сутки ожидания.

    Районный суд счел просьбу справедливой и вынес решение об удовлетворении иска.

    Однако это вызвало возмущение застройщика. В апелляционной жалобе он написал, что, во-первых, когда придет время платить неустойку за будущую просрочку, он, застройщик, намерен будет просить суд о снижении неустойки по мотивам исключительных обстоятельств и явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения ДДУ (ст. 333 ГК РФ). А если суд присудит эту неустойку прямо сейчас, то снизить-то ее потом по ст. 333 ГК РФ уже не получится. А во-вторых, если застройщик станет выплачивать законную неустойку в полном размере, то это негативно скажется на его хозяйственно-финансовом положении, стройка затормозится еще сильнее, а может, и совсем остановится. Тогда пострадает не только истец, но и все остальные, более лояльные, клиенты.

    Апелляционный суд счел эти доводы заслуживающими внимания и в «будущей» неустойке дольщику отказал, потому что установление размера такой неустойки будет нарушать права ответчика на её снижение по соответствующему заявлению. Дольщику суд отметил, что права его и не нарушены, ведь он может в любой момент вновь по проторенной дорожке обратится в суд с новым самостоятельным иском за новой порцией неустойки.

    Дольщик обратился за защитой в ВС РФ. Апелляционное определение было отменено по следующим мотивам:

    В связи с этим дело отправлено на новый апелляционный пересмотр, в ходе которого суду субъекта РФ надлежит учесть доводы судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ.

    Как взыскать неустойку по договору долевого участия? Видео и инструкции от ведущих экспертов

    Приостановление строительство и перенос сроков сдачи квартир в новостройках, к сожалению не редкость. С такой ситуацией может столкнуться любой дольщик. Законодательством предусмотрена защита прав дольщиков в виде взыскании неустойки, при несвоевременной сдаче объекта.

    Отношения между застройщиком и дольщиками регулируются Федеральным законом №214 от 30 декабря 2014 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

    На практике строительные компании всеми возможными и невозможными способами стараются обойти положения данного нормативно – правового акта. Например, организуют кооперативы без заключения договора долевого участия, либо предлагают подписывать договор без проведения госрегистрации. В подобных ситуациях взыскать неустойку будет достаточно сложно.

    Как рассчитать сумму неустойки самостоятельно?

    Размер неустойки рассчитывается от даты передачи квартиры по ДДУ на момент подписания акта о приемке жилья. Таким образом, если в ДДУ датой передачи объекта указано 12.10.2018, то неустойка будет рассчитываться от 13.10.2018. до момента, когда будет подписан акт сдачи квартиры. Самостоятельно определить сумму неустойки не сложно. Для этого потребуется онлайн калькулятор и информация из ДДУ.

    В форму онлайн калькулятора необходимо внести следующую информацию:

    • Дату сдачи квартиры (по ДДУ)
    • Фактическую дату передачи квартиры
    • Стоимость договора

    На основании этих данных и будет рассчитана сумму неустойки.

    В основе расчет неустойки по калькулятору лежит следующая формула: 1/150 * ставка рефинансирования ЦБ РФ * количество дней просрочки * сумму договора.

    Кроме возмещения неустойки дольщик может рассчитывать на взыскание сумм убытков от несвоевременного получения жилья. Это может быть оплата аренды другой квартиры, повышение процентов по ипотеке. Все дополнительные убытки в таком случае должны иметь документальные подтверждения.

    Пошаговый алгоритм взыскания неустойки по ДДУ

    • Направление в адрес строительной компании претензии – досудебный порядок,
    • Выбор подсудности дела (арбитраж или суд общей юрисдикции),
    • Первая инстанция,
    • Апелляционная инстанция,
    • Исполнительное решение.

    Как составить претензию по взысканию неустойки на основании федерального закона 214? Претензия в адрес строительной компании позволяет дополнительно получить 50% штрафа в пользу потребителя.

    Образец написания претензии

    Бланк и образец претензии о взыскании неустойки можно скачать здесь.

    В тексте претензии необходимо ссылаться на ФЗ-214 и статью 310 ГК РФ, а так же указать сумму неустойки и дату ввода здания в эксплуатацию по договору долевого участия. Кроме того в тексте претензии необходимо указать свои банковские реквизиты для предоставления возможности застройщику добровольно перечислить сумму штрафа.

    Подготовленная претензия может быть подана собственноручно в офисе застройщика или же направлена заказным письмом с уведомлением Почтой России. Рекомендуется направить ее как по фактическому, так и по юридическому адресу. В случае личной подачи документа на втором экземпляре необходимо получить отметку о его вручении: подпись, фамилия и инициалы лица, получившего претензию, дату вручения и печать компании.

    В случае не правильного оформления отметки о вручении суд имеет право отказать в удовлетворении ходатайства о получении 50% штрафа. Получение ответа для подачи искового заявления не требуется, главное уложиться в установленный десятидневный срок после получения претензии. Иск возможно подать и позднее, но раньше 10 дней его просто не примут. В случае отправки письма почтой дата отсчета срока в 10 дней начнется с момента получения письма адресатом. Узнать дату получения возможно на сайте Почты России по трекеру, выданному при отправке.

    ВАЖНО при отправке претензии почтой обязательно нужно сохранить опись вложений и квитанцию. Эти документы потребуются для подтверждения проведения досудебного порядка урегулирования споров.

    Как подать самостоятельно иск к застройщику?

    До того как обратиться в суд для взыскания неустойки по договору долевого участия, стоит уточнить платежеспособность самой строительной компании. Если застройщик уже не платежеспособен, то судебное разбирательство в целом не будет иметь смысла.

    Образец иска

    Бланк и образец иска о взыскании неустойки по ДДУ можно скачать здесь

    При выборе суда стоит ориентироваться на судебную практику, так как решения по данным искам принимаются неоднозначные. Кроме того важно определить подсудность суда – арбитраж или общая юрисдикция. В арбитражном суде решение будет более предсказуемым, так как в большинстве случаев в окончательном решении суда сумма неустойки не снижается.

    В отличие от решений судов общей юрисдикции, где решение зависит не столько от суда, сколько от конкретного судьи. В суды общей юрисдикции имеет смысл обращаться, если сумма иска не значительна по сравнению с затратами на ведение арбитражного дела. При выборе арбитражного суда стоит заручиться поддержкой профессионального юриста, а вот в суд общей юрисдикции вполне возможно обратиться собственными силами.

    Исковое заявление может быть подано на усмотрение истца в один из судов

    • По месту расположения организации,
    • По месту проживания истца (наиболее предпочтительный вариант),
    • По месту заключения договора.
    Читайте так же:  Действия при краже номерных знаков с автомобиля

    Иски в рамках защиты прав потребителей, к которым и относится иск о взыскании неустойки с застройщика, государственной пошлиной не облагаются, если сумма иска не более миллиона рублей. Если иск превышает указанный лимит, то есть возможность подать несколько исков за разные временные периоды.

    Список документов для суда

    • Копия ДДУ и все имеющиеся приложения,
    • Копии документов, которые подтверждают оплату обязательств по ДДУ,
    • Копия договора о переуступке (при его наличии),
    • Копия либо второй оригинал претензии о возмещении убытков, а также документы, которые подтвердят направление ее в адрес застройщика.
    • Документы, которые подтверждают понесенные убытки истца в связи с несвоевременной сдачей жилья (договор аренды другой квартиры, расписка о передаче денег, платежные документы о ежемесячных платежах).
    • Переписку со строительной компанией (при наличии).
    • Экземпляр иска для ответчика с копиями документов, которые у него отсутствуют.

    Полезные советы

    ВАЖНО подойдите к вопросу сбора документов ответственно, так как если суду не хватит доказательной базы, то в удовлетворении иска может быть отказано. Повторно подать иск не возможно.

    Подать иск можно лично в канцелярию суда либо напрямую судье. Если удастся попасть на приме к судье, то можно иск не только подать, но попросить его проверить на предмет процессуальных ошибок, что само по себе уменьшит вероятность того, что иск не будет принят. Подав исковое заявление, уточните контактный телефон помощника судьи, который будет рассматривать ваш иск. На рассмотрение иска отводится 10 дней, по истечению этого срока стоит позвонить и уточнить, принят ли иск.

    Если иск оставлен без движения, то уточните причину и устраните ее в короткие сроки. Будьте внимательные со сроками устранения недочетов, если их пропустить, то подавать иск придется заново. Если иск, принято, то можно готовиться к судебным слушаниям.

    Процесс судебных слушаний в суде первой инстанции занимает порядка 2-3 месяцев. Часто застройщики намеренно затягивают процесс рассмотрения дела переносами заседаний, привлечением третьих лиц. Истцу стоит быть внимательным в таких случаях и убеждать судью в том, что подобные действия представляют собой намеренное затягивание процесса, в противном случае суд может длиться достаточно долго.

    В случае положительного решения суда первой инстанции, оно может быть обжаловано застройщиком в течение месяца. Если обжалований не поступило, то решение суда вступает в юридическую силу с момента вынесения окончательного решения. Истец может получить на руки исполнительный лист в отношении ответчика. Исполнительный лист готовиться порядка 7-14 дней. Ускорить получение исполнительного листа возможно только одним способом – постоянно о себе напоминать звонками или визитами.

    Как самостоятельно взыскать неустойку по ДДУ с застройщика, алгоритм действий

    Под ДДУ (Договор Долевого Участия) подразумевается кредитование застройщика, который обязан передать кредитору-дольщику построенную квартиру. Все положения ДДУ регулируются статьями ГК РФ и ФЗ-214 от 30.12.2004г . Средства по ДДУ вносятся долями в конкретизированный договором или приложением к нему срок. Конкретная дата сдачи объекта также прописана. Любое нарушение условий договора ведет к начислению штрафных санкций. Взыскать неустойку с застройщика хлопотно, но вполне реально.

    Когда взыскивается неустойка по ДДУ?

    Единственным основанием для взыскания неустойки по ДДУ является затягивание застройщиком даты передачи квартиры. Заставить его компенсировать чрезмерное ожидание можно даже за 1 день просрочки, но при наличии подписанного передаточного акта.

    Расчет неустойки производится следующим образом:

    СР – ставка рефинансирования – она же ключевая ставка ЦБ РФ. С 17.09.2018 по 28.10.2018г. она составляет 7,5%.

    КДП – число дней просрочки по ДДУ.

    ЦД – общая цена договора.

    1/150*7,5*10*3,5 млн. = 17 500 руб. – сумма неустойки за 10-дневную просрочку ДДУ при стоимости квартиры в 3,5 млн. руб.

    4 шага взыскания неустойки по ДДУ

    Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ начинается с последовательного выполнения следующих шагов.

    • Направление аргументированной претензии.
    • Оформление искового заявления.
    • Судебное разбирательство.
    • Исполнение решения суда.

    [2]

    При грамотном составлении претензии взыскания можно добиться и без суда. Судебная практика по взысканию неустойки ДДУ противоречива. С одной стороны, суды преимущественно поддерживают интересы клиента, с другой нередки случаи обращения в апелляционные инстанции и длительное общение с приставами. Все это требует материальных, моральных и временных затрат.

    Досудебный порядок взыскания неустойки

    Правильная претензия о взыскании неустойки по ДДУ содержит следующую информацию.

    • Факты, подтверждающие нарушение договора.
    • Сумма неустойки к взысканию по вышеуказанной формуле.
    • Аргументация правовыми нормами и законодательными актами – ст. 6 ФЗ-214, ст. 310 ГК РФ.
    • Реквизиты для перевода неустойки на счет клиента ДДУ.

    На взыскание неустойки по ДДУ образец претензии выложен на нашем сайте по ссылке. Отправить ее нужно с описью и уведомлением на юрадрес застройщика. Ее копия вместе с описью и чеком об отправке остается у клиента. К отправляемой претензии прикладываются копии документов из описи:

    • Договор с застройщиком и соглашение о переуступке, если оно заключалось.
    • Документы о своевременной оплате взносов.
    • Подписанный акт передачи недвижимости.

    Для решения вопроса по претензии о взыскании неустойки по ДДУ отводится 10 рабочих дней. При превышении этого срока застройщику грозит штраф в размере 50% от запрошенной клиентом неустойки. Но, обязать его выплатить может только суд.

    Затягивание сроков добровольной выплаты неустойки

    Нередки случаи, когда застройщик, получив правильно составленную претензию по ДДУ, затягивает выплату неустойки. К примеру, он получил ее и ответил в течение 10 рабочих дней, направив клиенту письменный отзыв, но выплату не произвел. С одной стороны, срок о рассмотрении письменного обращения соблюден, с другой, взыскание по ДДУ не удовлетворено.

    У клиента два варианта – ввязаться в переговоры и переписку по взысканию или сразу обратиться в суд. Даже, если переписка заняла несколько месяцев, но деньги так и не получены, право на обращение в суд все равно сохраняется. Адвокаты рекомендуют не тратить время на пустые переговоры, а сразу после получения неудовлетворительного ответа или при его отсутствии инициировать взыскание неустойки по ДДУ через суд.

    Выгоды добровольной выплаты неустойки по ДДУ

    Для застройщика взыскание неустойки ДДУ в суде крайне невыгодно. Удовлетворение иска, а это распространенная практика, возлагает не него помимо неустойки следующие выплаты:

    • штраф — 50% от вовремя не выплаченной неустойки;
    • компенсация судебных издержек дольщика (госпошлина, адвокатские услуги);
    • погашение убытков клиента от затягивания передачи жилья.

    Соблюдая досудебный порядок взыскания неустойки по ДДУ, застройщик сохраняет репутацию – информация о судебном процессе не попадает в открытые источники и не наносит урон рейтингу.

    [1]

    Составление искового заявления на неустойку по ДДУ

    Чтобы призвать застройщика к ответу через суд, нужно составить исковое заявление о взыскании неустойки по ДДУ. Образец искового заявления выложен здесь. В нем конкретизируются факты, подтверждающие нарушение срока передачи квартиры и его нежелание добровольно выплатить неустойку. Аргументированным иск считается только с приложением следующих копий.

    • Договора ДУ с приложениями к нему.
    • Документов, подтверждающих внесенные платежи.
    • Претензии о нарушении сроков передачи квартиры.
    • Почтового уведомления о вручении/невручении претензии, либо вернувшегося письма с отметкой почты о неполучении адресатом.
    • Документальных подтверждений сопутствующих убытков (договор аренды квартиры и квитанции на оплату по нему, документы на оформление ипотеки и т.д.) Ущерб считается только за период просрочки, а не за весь срок ДДУ.
    • Договора переуступки (при наличии).
    • Переписки с ответчиком на предмет выплаты неустойки.
    • Оплаченной квитанции на госпошлину.
    Читайте так же:  Как узнать код налогового органа 4 актуальных способа

    У иска о взыскании неустойки по ДДУ есть все шансы на успех только при условии заключения прямой сделки между клиентом и застройщиком и ее регистрации в Росреестре.

    Вопрос: Как взыскать неустойку, если сменился застройщик? — только в юрисдикции судов. Добровольно принудить нового застройщика компенсировать просрочку не получится. Иск строится на основании изначального ДДУ и последующих соглашений, включая переписку относительно смены застройщика. Иск о взыскании предъявляется к последнему из них.

    Когда нельзя взыскать неустойку?

    Зная о повсеместной практике с просрочкой и ответственности за нее, застройщики грамотно обходят эту норму. Взыскание неустойки по договору ДДУ невозможно при следующих условиях.

    • Кооператив. Клиент подписывает соглашение о членстве в кооперативе, а не ДДУ. При затягивании со сдачей объекта в качестве истца выступает целый коллектив, а не одно лицо. Этот факт существенно отражается на судебной процедуре – ее регламенте и сроках.
    • Предварительный ДДУ. Такой договор представляет собой просто предварительное соглашение, он не проходит регистрацию в Росреестре, соответственно, не имеет силы в суде и не является основанием для взыскания неустойки. Как может выглядеть такой договор — смотрите по ссылке.

    Если ваша ситуация ни под одну из вышеописанных не подходит, тогда спокойно составляете претензию. При ее неудовлетворении готовьте исковое заявление на взыскание неустойки по ДДУ.

    Особенности подачи иска о неустойке по ДДУ

    Взыскать неустойку с застройщика по ДДУ в полном объеме даже при наличии правильно оформленных документов сложно – нужна профессиональная подготовка и опыт судебных тяжб такого рода. У ответчика есть свои юристы, которые всеми силами будут защищать интересы своего подопечного. Судебное взыскание строится с учетом следующих факторов.

    Выбор суда

    • Общая юрисдикция. Иск по ДДУ регистрируется в суде по месту постоянной или временной регистрации заявителя, либо адресу ответчика – в районном или городском. Местом исполнения договора судья может посчитать как адрес объекта, так и местонахождения ответчика. По этой причине его лучше не указывать. Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ через общий суд рекомендуется при небольшой сумме иска. Тут есть свои отрицательные моменты – высок риск снижения суммы неустойки, решение часто зависит от личного мнения судьи, велик процент отказов во взыскании из-за недостаточной доказательной базы.
    • Арбитраж. Взыскание неустойки по ДДУ через арбитражный суд имеет более высокие шансы – взыскиваемая сумма не снижается. При наличии достаточной доказательной базы такие иски удовлетворяют в полном объеме. Но, сроки рассмотрения на порядок больше, чем в общем суде. На арбитражное взыскание неустойки по ДДУ стоимость услуг гораздо выше, чем сопровождение обычного гражданского процесса. Хотя при удовлетворении иска по ДДУ, затраты заявителя обычно присуждают ответчику, обращаться в Арбитраж стоит только при крупной сумме взыскания.

    Подача иска

    Заявление на взыскание регистрируется, и назначается предварительное слушание. Обращаясь в общий суд, дублировать ответчику иск с приложениями не нужно — это делает суд.

    Взыскание неустойки в арбитраже по ДДУ требует отправки заявления ответчику до обращения в суд. В сопроводительном письме указывается срок добровольного удовлетворения требований. Документ-подтверждение о направлении копии иска ответчику прилагается к заявлению в суд — копия почтового уведомления о вручении.

    Количество заседаний

    Действующая судебная практика говорит о том, что решение по иску о ДДУ принимается обычно на третьем заседании. Этого правила придерживаются судьи при отсутствии необходимости в дополнительных сведениях.

    Госпошлина

    Госпошлина по взысканию неустойки по ДДУ рассчитывается в соответствии со ст. 333.19 и ст. 333.36 НК РФ.

    По данным Консультант Плюс на 1 октября 2018г.

    Пример расчета госпошлины:

    К примеру, размер неустойки по иску ДДУ составляет 1 200 000 руб.

    Применяем формулу: ГП = (13 200+(СВ-1 000 000)/100×0,5) , в которой ГП — госпошлина, СВ — сумма взыскания.

    13 200 + (1 200 000 – 1 000 000) / 100 х 0,5 = 13 200 + 200 000 / 100 х 0,5 = 13 2000 + 1000 = 14 200 руб.

    Реквизиты для уплаты госпошлины необходимо уточнить на официальном сайте суда.

    Исполнение решения суда

    Само решение по делу о неустойке по ДДУ оглашается, как правило, на третьем заседании. Забрать его можно через 2 недели после оглашения. Для обжалования предоставляется 1 месяц. При отсутствии жалоб решение о взыскании по истечении этого месяца считается вступившим в силу. Писать заявление о выдаче исполнительного листа можно сразу после этого. Последний нужно отнести в отделение ФССП, которое и будет производить взыскание. Дальше они все сделают сами — исполнительный лист направят ответчику по ДДУ для добровольного погашения.

    По истечении срока на него приставы отправят лист в банк(и), где у ответчика зарегистрирован действующий счет. Средства по неустойке автоматически спишутся в пользу истца. Главное, изначально в иске указать реквизиты для перечисления неустойки. Если это не было сделано, реквизиты предоставляются приставам.

    Почему суд снижает неустойку по ДДУ?

    Суды общей юрисдикции часто уменьшают сумму заявленной истцом неустойки. Это возможно при одновременном совпадении трех обстоятельств.

    • Несоразмерность суммы взыскания и нанесенного ущерба.
    • Исключительный случай.
    • Встречное заявление застройщика о снижении.

    Ст. 333 ГК РФ обязывает суды придерживаться правила соразмерности неустойки, то есть, соотносить, насколько заявленная истцом сумма по ДДУ соответствует тяжести допущенного ответчиком нарушения. Судьи знают о существовании практики и позиции высших судов относительно ст. 333 ГК РФ, и по умолчанию уменьшают сумму неустойки до разумных, по их мнению, пределов, не вникая в суть. Им главное, что есть заявление от ответчика, а он его не забудет подать.

    Чтобы избежать такого урезания, нужно грамотно обосновать свои требования в исковом заявлении. Для этого используются следующие формулировки со ссылками на положения ФЗ-214.

    • Указанная неустойка не превышает двукратной учетной ставки и является соразмерной (иное нужно доказать).
    • Размер неустойки ДДУ фактически покрывает убытки от просрочки передачи жилья по ДДУ.
    • Требование неустойки является законно обоснованным.
    • Размер неустойки по ФЗ-214 ниже, чем по закону № 2300-1 от 07.02.1992г ., заявить требования по которому истец тоже имеет право.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Учитывая вышеизложенное, самостоятельно отстаивать свои права в суде по выплате неустойки ДДУ сложно. Здесь нужна квалифицированная юридическая помощь. Цены на взыскание неустойки через суд по ДДУ вполне доступны, тем более, что понесенные затраты суд возложит на ответчика.

    Источники


    1. Гусева, Т. А. Государственная регистрация юридических лиц (+ CD-ROM) / Т.А. Гусева, А.В. Чуряев. — М.: Деловой двор, 2008. — 232 c.

    2. Руденко, Р. А. Р. А. Руденко. Судебные речи и выступления / Р.А. Руденко. — М.: Юридическая литература, 2016. — 368 c.

    3. Исторические, философские, политические и юридические науки, культурология и искусствоведение. Вопросы теории и практики, №6(12), 2011. В 3 частях. Часть 1. — М.: Грамота, 2011. — 232 c.
    4. Майринк, Густав Кабинет восковых фигур / Густав Майринк. — М.: Terra Incognita, 2015. — 304 c.
    5. Договор мены. Официальные разъяснения, судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2013. — 698 c.
    Взыскание неустойки с застройщика пошаговая инструкция
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here